Гроші від продажу квартири та гроші за старий ноутбук потрапляють на рахунок однаково, але податок в Угорщині рахують за різними правилами. Для нерухомості значення мають документально підтверджені витрати й рік придбання. Для особистих речей — загальна виручка за рік і дохід після витрат.
Нижче йдеться про приватний продаж за угорськими правилами. Торгівля товарами як бізнес, продаж підприємницьких активів і нерухомості в Україні потребують окремого розрахунку. Якщо ви живете між двома країнами, спочатку з’ясуйте податкове резидентство: адреса банку, який отримав переказ, цього питання не вирішує.
Продаж квартири: податок рахують не з усієї ціни
За звичайного приватного продажу угорської нерухомості ставка SZJA становить 15% оподатковуваного доходу. Щоб отримати цю суму доходу, спочатку від ціни продажу віднімають дозволені витрати, а потім застосовують зменшення залежно від року набуття. Послідовність і винятки описані в посібнику NAV про продаж нерухомості.
До витрат можуть належати ціна придбання, пов’язані з придбанням платежі, підтверджені інвестиції, які збільшили вартість житла, та витрати самого продажу. Наприклад, гонорар посередника підтверджують рахунком. Ремонт не варто цілком записувати одним рядком: для поліпшення вартості й звичайного підтримання стану житла діють різні умови.
Зберіть договори купівлі та продажу, рішення про податок на придбання, рахунки юриста й посередника, документи на дозволені роботи. Витрату не можна відняти повторно, якщо її вже врахували під час іншого податкового розрахунку. Сума, яку ви витратили без підтверджень, і сума, яку можна законно відняти, можуть відрізнятися.
За спадкування чи дарування вихідну вартість визначають за спеціальними правилами. Залишок іпотеки також не є ціною придбання: погашення кредиту з отриманих грошей саме по собі не зменшує дохід від продажу.
Яка частина прибутку враховується у 2026 році
Для звичайного випадку продажу у 2026 році NAV наводить таке співвідношення року придбання й частини розрахованого доходу:
- 2026 або 2025 рік — 100%.
- 2024 рік — 90%.
- 2023 рік — 60%.
- 2022 рік — 30%.
- 2021 рік або раніше — 0%.
Це календарні роки, а не обов’язково п’ять повних років між двома датами. Для стандартного придбання за договором орієнтиром є подання документа до земельного реєстру; спадкування та інші способи набуття мають свої правила. Якщо частки купували в різні роки або добудовували об’єкт, одного року для всього продажу може бути недостатньо.
Умовний приклад: квартиру придбали у 2023 році за 40 млн форинтів, продали у 2026 році за 50 млн. Дозволені додаткові витрати з документами — 2 млн. Спочатку отримуємо 8 млн: 50 − 40 − 2. Для 2023 року враховується 60%, тобто 4,8 млн. Податок: 4 800 000 × 15% = 720 000 форинтів.
Цей приклад не охоплює подароване житло, забудову, підприємницький продаж чи спеціальні звільнення. Якщо після застосування витрат і правил строку оподатковуваного доходу немає, звичайний приватний продаж не потрібно включати до SZJA лише через велику суму переказу.
Особисті речі: спочатку підсумуйте всі продажі
Для продажу рухомого майна § 58 закону про SZJA встановлює окремі межі. Якщо сукупна виручка за податковий рік не перевищила 600 000 форинтів, дохід для цього правила визначати не потрібно. Йдеться про загальну суму, а не ліміт на кожен сайт, банківський рахунок чи окрему річ.
Перевищення 600 000 не означає податку з усієї виручки. Тоді визначають дохід: від надходжень віднімають підтверджену вартість придбання та інші дозволені витрати. Для приватного продажу річний податок з такого доходу зменшується на 30 000 форинтів. За ставки 15% це означає відсутність платежу, коли загальний розрахований дохід не перевищує 200 000 форинтів.
Наприклад, за рік ви продали власні речі за 900 000 форинтів. Підтверджені витрати — 600 000, отже дохід становить 300 000. Податок дорівнює 300 000 × 15% − 30 000 = 15 000 форинтів. Це приклад непідприємницького продажу, без спеціальних правил для окремих видів майна.
Якщо вартість придбання неможливо встановити передбаченими законом документами, доходом вважають 25% виручки. Тоді не слід вигадувати стару ціну зі слів або віднімати додаткові витрати від цих 25%. Пошукайте електронний чек, договір чи підтвердження покупки до того, як застосовувати таке правило.
Коли продаж перестає бути звичайним розвантаженням шафи
Продати власний велосипед після переїзду й регулярно купувати велосипеди для перепродажу — різні ситуації. Організована діяльність із метою заробітку може створювати підприємницькі, податкові та VAT-обов’язки. У такому випадку не можна автоматично переносити на неї всі послаблення приватного продажу.
Платформа може запитати податкові дані або передати відомості про операції. Сам факт передавання не встановлює суму податку, а відсутність такого повідомлення не звільняє від власного обов’язку. Для розрахунку потрібні зміст операцій, виручка, витрати та характер діяльності.
Зручно вести простий перелік: дата, продана річ, ціна, спосіб отримання грошей, документ придбання й витрати продажу. Позначайте повернення покупцеві окремо. Виписка з платформи та виписка банку мають пояснювати одна одну, навіть якщо комісію сервіс утримав до виплати.
Що зробити перед річною декларацією
- Розділіть продаж нерухомості та рухомих речей: їхні правила й розрахунки не змішують.
- Визначте належний податковий рік і зберіть підтвердження витрат.
- Порахуйте оподатковуваний дохід, а вже потім податок.
- Перевірте проєкт eSZJA: відсутність операції в автоматичному проєкті не означає, що її не треба додавати.
- Збережіть власний розрахунок разом із поданою декларацією.
За доходами 2026 року звичайний строк декларації SZJA та сплати — 20 травня 2027 року. Якщо дохід уже задекларовано неправильно, потрібне відповідне виправлення декларації, а не повторне первинне подання навмання. Для продажу українського майна спершу перевіряють також договір між країнами й оподаткування в Україні.
Можна читати далі
- Декларація eSZJA — як додати відсутній дохід.
- Купівля житла в Угорщині — документи й витрати на етапі придбання.
- Податок з оренди квартири — правила для іншого виду доходу.
Денис Галандзовський — український автор, медійний коментатор і digital creator, який спеціалізується на темі українців за кордоном.