У суботу ви подивилися квартиру, а вже в понеділок агент просить переказати гроші за «бронювання». Каже, що є інший покупець і власник чекатиме лише до вечора. Сама квартира подобається, ціна влаштовує, тож виникає спокуса заплатити, а документи перевірити потім.
Саме на цьому етапі й потрібно пригальмувати. Українець може придбати квартиру або будинок в Угорщині, але громадянину країни поза ЄС та ЄЕЗ зазвичай потрібен дозвіл на набуття нерухомості. Крім того, до першого платежу слід побачити актуальні дані реєстру та зрозуміти, за яких умов гроші повернуть.
Безпечна послідовність проста: спочатку адвокат і документи, потім договір із чіткими умовами, і лише після цього — платіж.
Агент просить «бронь до вечора». Що відповідати
Слово «бронювання» саме по собі нічого не пояснює. Це може бути аванс, завдаток, плата за послугу агентства або інший платіж. Важливо не те, як його назвали в повідомленні, а кому ви переказуєте гроші, на підставі якого документа і коли маєте право вимагати їх назад.
Попросіть проєкт документа до оплати та передайте його адвокату, який працює з угорською нерухомістю. Якщо агент відмовляється дати час на перевірку, це не причина поспішати. Навпаки, ризик стає більшим.
Агенту або продавцю можна написати:
Kérem, hogy a foglaló megfizetése előtt küldjék meg az ingatlan aktuális tulajdoni lapját, és az ügyvéd ellenőrizze az engedélykötelezettséget.
Прошу до сплати завдатку надати актуальний витяг щодо нерухомості та дати адвокату можливість перевірити, чи потрібен дозвіл.
Бажано залучити адвоката, якого обрали ви, а не просто прийняти спеціаліста, запропонованого продавцем. Одразу уточніть, чи входять у його роботу перевірка реєстру, підготовка договору, процедура дозволу, реєстрація права та супровід платежів.
Дозвіл для іноземця: 45 днів не означають 45 днів до ключів
Порядок придбання іноземцями нерухомості, яка не належить до сільськогосподарських або лісових земель, визначає постанова 251/2014. Заяву подають до компетентного столичного або комітатського урядового офісу за місцем розташування об’єкта.
У постанові встановлено 45-денний строк адміністративного розгляду. Це строк для конкретної процедури, а не обіцянка завершити всю купівлю за півтора місяця. До нього не входять пошук квартири, переговори, підготовка договору, виправлення неповного пакета документів, банківське фінансування та передача житла.
Не варто самостійно робити висновок, що певна картка перебування автоматично звільняє від дозволу. Значення можуть мати громадянство, правовий статус покупця, спосіб набуття майна та характеристики самого об’єкта. Це потрібно перевірити до того, як у договорі з’являться строки платежів і санкції.
Адвокат також має подивитися, чи не діють у конкретному населеному пункті додаткові місцеві правила. У різних містах відповідь може відрізнятися, тому досвід знайомого, який купував квартиру в іншому комітаті, не завжди допоможе.
В оголошенні — будинок, у реєстрі може бути інша історія
Фрази «житловий будинок», «дача» або «будинок із садом» в оголошенні не визначають юридичний статус нерухомості. Для угоди важливі дані офіційного реєстру, зокрема адреса, кадастровий номер — helyrajzi szám — та класифікація ділянки.
Окремої уваги потребують об’єкти зі словом zártkert або згадкою про сільськогосподарське використання. Саме слово ще не дає повної відповіді, але це сигнал перевірити запис у реєстрі. До такої землі можуть застосовуватися не ті правила, що до звичайної міської квартири.
Основним документом для юридичної перевірки є актуальний tulajdoni lap. З нього адвокат має встановити, хто записаний власником, які частки належать співвласникам і чи може кожен із них брати участь у продажу.
Там само можуть бути зазначені іпотека, право користування житлом, заборона відчуження, виконавче обтяження або незавершена реєстраційна дія. Позначка про подану заяву — széljegy — не завжди означає проблему, проте її не можна ігнорувати: спочатку потрібно з’ясувати, хто й чого вимагає від реєстру.
Якщо на квартирі є кредит продавця, усної обіцянки «після вашої оплати банк зніме іпотеку» недостатньо. У договорі повинно бути видно, яка частина грошей іде банку, яка — продавцю, хто отримує підтвердження про погашення та коли можна подавати документи для реєстрації покупця.
Чистий реєстр не покаже вологу під шпалерами
Адвокат перевіряє правовий стан, але не електропроводку, дах або труби. Тому юридичну роботу не слід плутати з технічним оглядом.
Під час другого перегляду перевірте опалення, вікна, напір води, сліди протікання та стан електромережі. У будинку варто оглянути дах, підвал, межі ділянки й підключення комунікацій. Якщо були знесені стіни, добудована кімната або змінене призначення приміщення, попросіть документи, які підтверджують законність робіт.
Для квартири з’ясуйте розмір спільних витрат — közös költség — і попросіть останні рахунки. Дешева квартира може вимагати великих вкладень одразу після купівлі, і реєстр про це не попередить.
Foglaló: маленьке слово з великими наслідками
В угорських документах часто зустрічаються два слова: foglaló та előleg. Українською обидва іноді переказують як «передоплата», хоча правові наслідки в них різні.
За § 6:185 Цивільного кодексу Угорщини платіж виконує функцію foglaló, якщо це чітко випливає з договору. Коли за невиконання відповідає покупець, він може втратити переданий завдаток. Якщо відповідальність лежить на продавцеві, отриману суму потрібно повернути у подвійному розмірі. Коли не відповідає жодна сторона або відповідальні обидві, завдаток повертають.
Але реальна суперечка майже завжди починається з питання: хто саме відповідав за зрив. Наприклад, що відбудеться, якщо покупець не отримає дозвіл? А якщо банк не погодить кредит? Чи встиг продавець зняти обтяження у визначений строк?
Не залишайте ці сценарії для майбутніх переговорів. У договорі слід прямо записати, за яких подій платіж повертається, у який строк і на який рахунок. Для előleg не можна автоматично застосовувати правила завдатку лише тому, що агент назвав його «серйозним підтвердженням намірів».
Квартира за 50 мільйонів коштує не 50 мільйонів
До ціни з оголошення потрібно додати збір за відплатне набуття майна — visszterhes vagyonátruházási illeték. За оприлюдненими ставками NAV для нерухомості вартістю до 1 мільярда форинтів загальна ставка становить 4%. На частину вартості понад 1 мільярд застосовується 2%, а максимальний збір за один об’єкт обмежений 200 мільйонами форинтів.
Якщо NAV визначить ринкову вартість квартири у 50 мільйонів форинтів і покупець не має пільги, збір становитиме 2 мільйони форинтів. Тобто бюджет уже зріс до 52 мільйонів — ще без адвоката, перекладів і банківських витрат.
Остаточна сума може змінитися через пільгу, придбання частки або застосування спеціальних правил. Не варто переносити на себе досвід знайомого, якому NAV нарахувала менше: у нього могла бути інша ситуація з продажем попереднього житла.
До власного кошторису внесіть оплату адвоката, адміністративні й реєстраційні витрати, технічний огляд, переклади, банківські комісії та конвертацію валюти. Якщо гроші надходять з України або кількох рахунків, завчасно запитайте банк про документи щодо їхнього походження.
Власність на квартиру не замінює посвідку
Купівля нерухомості та право перебувати в Угорщині — дві окремі процедури. Власна квартира може підтверджувати наявність місця проживання, якщо такий документ потрібен у конкретній міграційній справі. Проте сам запис покупця в реєстрі не створює посвідки й не дозволяє залишатися в країні без обмеження строку.
Якщо житло купують саме для переїзду, міграційну підставу потрібно перевірити паралельно з угодою. Інакше можна стати власником квартири, але не отримати того статусу перебування, на який розраховували.
День передачі: запишіть усе, поки двері ще відчинені
До остаточного розрахунку з’ясуйте, хто фактично живе у квартирі. Якщо там залишається орендар або родич продавця, фрази «він виїде найближчими днями» замало. Дата звільнення житла та наслідки порушення мають бути відображені в документах.
Під час передачі складіть акт. Запишіть показники й номери лічильників, кількість ключів, стан приміщень, виявлені пошкодження та перелік меблів і техніки, які залишаються. Зробіть фотографії. Якщо домовлялися про холодильник, кондиціонер або шафу, краще мати це в додатку до договору, а не в листуванні без чіткої прив’язки до угоди.
Отримання ключів ще не означає, що всі формальності завершені. Після передачі потрібно простежити за реєстрацією права, переоформленням комунальних послуг і кореспонденцією від NAV щодо збору.
Шість запитань перед підписанням
- Чи бачив мій адвокат актуальний tulajdoni lap і всі незавершені записи?
- Чи перевірена юридична класифікація нерухомості, а не лише текст оголошення?
- Чи потрібен мені дозвіл і що буде з договором у разі відмови?
- Чи зрозуміло, куди йдуть мої гроші та коли їх можна повернути?
- Чи враховані збір NAV, адвокат, банк, переклад і технічний огляд?
- Чи отримаю я житло в погодженому стані й без людей, які мають право ним користуватися?
Якщо хоча б на одне запитання немає конкретної відповіді, платіж краще відкласти. Хороша квартира не стане гіршою від перевірки документів, а небезпечна угода часто втрачає привабливість саме після неї.
Можна читати далі
- Рахунки та витрати на утримання житла — що перевірити за попередніми платіжками.
- Банківський рахунок в Угорщині — документи й умови банківських операцій.
- Посвідка на проживання — окрема підстава для тривалого перебування.
Денис Галандзовський — український автор, медійний коментатор і digital creator, який спеціалізується на темі українців за кордоном.