Звільнення від PCC для першого житла залежить і від нерухомості, яку покупець мав за межами Польщі. Тому квартира, що буде першою польською покупкою, не завжди є «першим житлом» для податку. Це варто з’ясувати до підписання нотаріального акта.
Далі потрібно визначити режим самої угоди: VAT, PCC або належне звільнення. Нотаріальні, судові й кредитні платежі залишаються окремими витратами оформлення.
Який податок застосовується до конкретної купівлі
Коли девелопер продає квартиру в операції, оподатковуваній VAT, цей податок зазвичай уже врахований у погодженій ціні brutto. За загальним правилом покупець не додає до такого продажу ще 2% PCC. Попросіть чітко вказати, чи наведена в пропозиції ціна є остаточною з VAT.
Для житла ставка VAT може залежати від характеристик і площі об’єкта, а місце для паркування або інший окремий об’єкт не завжди має той самий режим. Не складайте бюджет за одним відсотком для всього пакета без перевірки договору.
Купівля у приватного власника на вторинному ринку зазвичай підлягає PCC. Продаж нерухомості, звільнений від VAT, також може підлягати PCC: правило для квартири має винятки, яких немає у звичайній купівлі вживаного автомобіля.
Докладніше дивіться в матеріалі «Купівля квартири іноземцем у Польщі».
Статус продавця як підприємця сам по собі нічого не закриває. До підписання попросіть нотаріуса пояснити режим саме цього договору: оподатковуваний VAT продаж, звільнений від VAT продаж чи інша ситуація.
Як порахувати PCC без пільги
Звичайна ставка при продажу житлової нерухомості становить 2% ринкової вартості. Якщо база для квартири дорівнює 700 000 злотих, PCC становить 14 000 злотих. Кредит на частину ціни не зменшує базу: податок не рахують тільки з власного внеску покупця.
Докладніше дивіться в матеріалі «Іпотека в Польщі для іноземця».
Ринкова вартість і договірна ціна можуть збігатися, але занижена цифра в акті не захищає від перевірки. Реальний технічний стан, дефекти й інші характеристики потрібно підтвердити, якщо вони пояснюють нижчу оцінку.
У звичайній нотаріальній купівлі податок обчислює та стягує нотаріус як платник-посередник. Покупець не повинен повторно переказувати ту саму суму через PCC-3. Перед актом попросіть кошторис, де окремо видно PCC, нотаріальну винагороду, VAT на послуги нотаріуса та судові платежі.
Кому доступне звільнення для першого житла
Пільга охоплює визначені законом житлові права, зокрема право власності на окремий житловий локаль або односімейний житловий будинок та відповідні кооперативні права. Її умови потрібно перевіряти щодо конкретного предмета продажу, а не щодо будь-якої нерухомості з можливістю проживання.
Покупцем має бути фізична особа або фізичні особи. На день продажу й раніше покупцеві не повинні належати перелічені житлові права або частки в них, за спеціальним спадковим винятком. Якщо купують удвох, умови перевіряють для кожного покупця.
Перша квартира в Польщі після власної квартири в Україні не обов’язково дає звільнення. Попереднє відповідне право власності за кордоном враховують; продаж українського житла до польської покупки не стирає історію володіння.
Підстава пільги — пункт 17 статті 9 закону про PCC. Перед актом повідомте нотаріуса про всі попередні житлові права, включно з успадкованими чи подарованими частками за кордоном.
Спадкова частка: вузький виняток
Закон допускає виняток для частки, яка не перевищує 50% і набута шляхом спадкування. Обидві умови мають значення. Частка 25%, отримана в подарунок, не стає спадковою лише тому, що дарувальником був дідусь.
Наприклад, покупець успадкував 25% квартири, інших відповідних житлових прав не мав і купує першу цілу квартиру. Така спадкова історія може відповідати винятку. Якщо ж він раніше володів усією квартирою та продав її, цей виняток не допомагає.
Для кількох успадкованих прав, зміни часток або складного поділу майна не робіть висновок за одним відсотком у старій довідці. Покажіть послідовність набуття і припинення прав. Так само купівлю лише частки в новому об’єкті потрібно оцінювати окремо — не переносити автоматично результат покупки цілого житла.
Докладніше дивіться в матеріалі «Дозвіл на купівлю будинку або землі іноземцем».
Саме володіння земельною ділянкою чи окремим нежитловим гаражем не дорівнює володінню переліченим житловим правом. Проте призначення та правовий статус об’єкта потрібно встановити за документами, а не за тим, як його називали в родині.
Двоє покупців і документи з України
Припустімо, пара купує квартиру за 700 000 злотих. Один покупець ніколи не мав житла, другий раніше був одноосібним власником квартири в Україні. Не варто закладати в бюджет пільгу для всієї операції або автоматичне звільнення «половини першого покупця». Спільна купівля потребує виконання умов кожною особою.
Для перевірки підготуйте документи про набуття прав, спадщину, розмір часток і подальші зміни. За потреби нотаріус визначить вимоги до перекладу. Відсутність старого паперового свідоцтва не означає, що попереднє право можна не згадувати.
Корисне питання перед погодженням остаточного кошторису: «Czy przy naszej historii własności spełniamy warunki zwolnienia z PCC z art. 9 pkt 17?». До нього додайте фактичний перелік майна та часток обох покупців.
Які платежі залишаються навіть без PCC
Звільнення від PCC за продаж не скасовує нотаріальної винагороди й судових зборів. Для кредитної покупки окремо перевіряють витрати на іпотеку, банківські послуги та страхування. Не плутайте PCC за продаж квартири з можливим окремим PCC за встановлення іпотеки.
Є також спеціальна ставка 6% для визначених законом покупок шостого й наступних житлових локалів на одному земельному об’єкті, коли виконані умови, зокрема щодо VAT. Це окремий режим для відповідних масових придбань, а не загальна надбавка до звичайної першої квартири.
Після набуття власності може виникнути місцевий податок на нерухомість і обов’язок повідомити ґміну. А право іноземця придбати конкретний об’єкт, зокрема питання дозволу, перевіряють незалежно від податкової пільги. Нуль PCC не є підтвердженням виконання всіх умов купівлі.
Якщо для цієї купівлі продаєте попереднє житло, перевірте PIT-39 з продажу квартири. Нотаріальний розрахунок за новим об’єктом не завершує обов’язків продавця старого.
Можна читати далі
- Як підтвердити походження грошей польському банку — підготовка документів для фінансування покупки.
- Чи оподатковуються заощадження з України — що перевірити перед переказом власного внеску.
Денис Галандзовський — український автор, медійний коментатор і digital creator, який спеціалізується на темі українців за кордоном.