Дозвіл на купівлю будинку або землі іноземцем: заява, зв’язки з Польщею й строки

Якщо громадянин України купує в Польщі будинок із земельною ділянкою або саму землю, дозвіл міністра внутрішніх справ часто потрібен до нотаріального переходу права власності. Заяву подають на конкретного покупця, продавця й об’єкт; у ній треба показати зв’язки з Польщею, мету придбання та точні реєстраційні дані нерухомості. Купівля без обов’язкового дозволу є недійсною.

Починайте не з формуляра, а з юридичної перевірки об’єкта. Будинок в оголошенні може юридично бути ділянкою з будівлею, часткою в нерухомості, правом użytkowanie wieczyste або незавершеним будівництвом. Для землі сільськогосподарського характеру додатково діють окремі обмеження, яких дозвіл MSWiA не скасовує.

Кому дозвіл може не знадобитися

Закон має перелік звільнень. Зокрема, окремий режим діє для громадян і підприємців держав Європейського економічного простору та Швейцарії. Український паспорт сам по собі не дає цього звільнення. PESEL UKR, тимчасовий захист, дозвіл на роботу чи звичайна карта тимчасового перебування також не є універсальною заміною дозволу.

Докладніше дивіться в матеріалі «Податки при купівлі житла».

Інші винятки можуть залежати від виду об’єкта, тривалого проживання після отримання постійного побиту або статусу довготермінового резидента ЄС, шлюбу з громадянином Польщі та включення майна до спільності подружжя. Кожна підстава має умови. П’ять років проживання «взагалі» не дорівнюють п’яти рокам від потрібного виду дозволу.

Навіть коли ви бачите схожий виняток, дайте нотаріусу повний пакет: громадянство, рішення і карти перебування, акт шлюбу, режим майна, номер книги та ділянки. Прикордонна зона й сільськогосподарська нерухомість можуть обмежувати частину звільнень.

Що вважається зв’язком із Польщею

Закон про придбання нерухомості іноземцями вимагає, щоб придбання не створювало загроз для оборони, безпеки, громадського порядку та не суперечило соціальній політиці й здоров’ю суспільства. Іноземець також має показати обставини, що підтверджують його зв’язки з Польщею.

Закон наводить приклади таких зв’язків: польське походження або громадянство в минулому, шлюб із громадянином Польщі, відповідний дозвіл на перебування, членство в органі польської контрольованої компанії, ведення в Польщі господарської чи сільськогосподарської діяльності. Це не список «балів», де одна довідка гарантує рішення. Докази мають пояснювати реальну життєву або економічну мету покупки.

Для житлового будинку опишіть, хто житиме в ньому, склад сім’ї, роботу, школу дітей, поточне житло й фінансування. Площа для житлових потреб має відповідати обґрунтованим потребам. Для бізнесової інвестиції потрібен інший набір пояснень і зв’язок із реальною діяльністю.

Що має містити заява

Немає одного короткого формуляра, достатнього для кожної справи. У заяві польською мовою вкажіть щонайменше:

• ім’я, прізвище, громадянство, дату й місце народження, адресу та дані документа;
• правовий статус перебування і факти, що підтверджують зв’язки з Польщею;
• точне позначення нерухомості: адреса, номер ділянки, obręb, площа, номер księga wieczysta;
• дані продавця та його правовий титул;
• вид угоди й право, яке переходить;
• мету придбання, план використання та джерело коштів.

Для компанії додають реєстраційні відомості, структуру контролю, статут, рішення органів і документи про господарську мету. Якщо купують частку, описують її розмір і всю нерухомість. Неточність у номері ділянки може зробити рішення непридатним для запланованого акта.

Додатки до справи

Офіційний перелік і порядок подання описано на Biznes.gov.pl у процедурі дозволу на придбання нерухомості. На практиці готують:

• копію чинного паспорта та документи про перебування;
• акти цивільного стану й докази зв’язків із Польщею;
• актуальний відпис земельної книги або дані для її перевірки;
• витяг із кадастру та карту ділянки;
• документи про правовий статус і призначення землі;
• письмову заяву власника про намір продати;
• докази фінансування та, за потреби, документи компанії;
• підтвердження сплати гербового збору.

Іноземні документи подають із належним засвідченням і перекладом, якщо цього вимагає процедура. Для українських офіційних документів спочатку перевірте дію двостороннього договору про звільнення від легалізації; це не скасовує потребу в присяжному перекладі.

Слідкуйте за актуальністю виписок. Якщо орган просить доповнення, відповідь має охоплювати кожен пункт wezwanie та надійти в установлений строк. Зберігайте доказ подання всього комплекту.

Скільки коштує і скільки чекати

Гербовий збір за видачу дозволу становить 1570 zł; офіційна сторінка процедури також наводить 98 zł за promesa. Окремо сплачуються переклади, довідки, пошта, юридична перевірка та майбутні нотаріальні й судові витрати. Платіж робіть на актуальний рахунок, указаний у процедурі, з правильним призначенням.

Не плануйте угоду, виходячи лише із загального строку адміністративного провадження. MSWiA перевіряє документи й отримує позиції компетентних міністрів; запити про доповнення зупиняють реальний рух справи. У попередньому договорі встановіть достатній строк і механізм продовження, а не фіксовану дату, яку неможливо змінити.

Дозвіл дійсний два роки від дня видачі. Він не зобов’язує продавця укласти угоду й не замінює нотаріальний акт. Якщо до підписання змінюється ділянка, частка, продавець або структура покупки, попросіть оцінити, чи рішення ще відповідає угоді.

Навіщо потрібна promesa

Promesa — обіцянка видачі дозволу за встановлених умов. Вона може бути корисною до великих витрат, кредитування або складного інвестиційного договору, коли покупцеві потрібне попереднє підтвердження позиції органу. За законом promesa дійсна один рік від дня видачі.

Це не дозвіл на підписання остаточного акта. До завершення покупки все одно треба отримати власне zezwolenie і виконати зазначені умови. Якщо факти чи право змінилися, promesa не гарантує позитивного рішення незалежно від нових обставин.

Земля сільськогосподарська, лісова та прикордонна

Позначення ділянки в оголошенні не визначає її режим. Перевірте кадастровий вид використання, місцевий план або рішення про забудову, доступ до публічної дороги, обмеження охорони природи, лісовий статус і фактичне використання. Будинок на ділянці з частково сільськогосподарським призначенням може запустити додаткові правила.

Закон про формування сільськогосподарського устрою може встановлювати вимоги до покупця, права KOWR або інші обмеження. Дозвіл MSWiA не є дозволом KOWR і навпаки. Для прикордонної зони також не покладайтеся на загальні звільнення, які працюють в інших місцях.

Замовте правовий аудит до договору передпродажу. Геодезична карта не доводить відсутність сервітутів, а фізична дорога не гарантує юридичного доступу. Перевірте Dział III і IV земельної книги, wzmianki, податки, спадкові справи, згоду подружжя продавця й відповідність будівлі дозволам.

Як захистити завдаток і фінансування

У попередньому договорі прямо напишіть, що остаточна купівля залежить від отримання дозволу, необхідних погоджень, позитивної перевірки земельної книги та, якщо потрібно, кредиту. Визначте, коли повертається zaliczka або zadatek і хто відповідає за надання документів.

Банк може схвалити позичальника, але відмовити щодо конкретної нерухомості. MSWiA може просити пояснити джерело коштів, тому кредитна обіцянка, власні виписки та ціна в договорі повинні бути узгоджені. Великі готівкові розрахунки без прозорого походження лише ускладнюють перевірку.

Послідовність безпечної покупки

1. Отримайте номер книги, ділянки та проєкт складу угоди.
2. Перевірте, чи справді потрібен дозвіл і чи немає додаткового режиму землі.
3. Умовно зафіксуйте ціну та повернення коштів у попередньому договорі.
4. Зберіть докази зв’язків із Польщею, документи об’єкта й фінансування.
5. Подайте повну заяву та відповідайте на wezwanie у строк.
6. Після остаточного рішення повторно звірте його з проєктом нотаріального акта.

Якщо об’єкт є звичайною окремою квартирою, спершу прочитайте коли іноземець купує квартиру без дозволу. Для українських додатків до заяви стане в пригоді матеріал про апостиль, легалізацію та присяжний переклад.

Можна читати далі

• Виселення орендаря в Польщі: процедура через суд
• NIP чи PESEL для податків у Польщі
• Польща для українців: документи, робота й побут

Денис Галандзовський — український автор, медійний коментатор і digital creator, який спеціалізується на темі українців за кордоном.