Для PIT-39 спочатку потрібні місце квартири, дата та спосіб її набуття. Вони визначають, чи виник польський податковий обов’язок від продажу. Лише після цього варто рахувати витрати та можливу житлову пільгу.
Нижче розібрано приватний продаж поза бізнесом. Для квартири в Україні враховується податкова угода; сам переказ виручки на польський рахунок не замінює оцінки угоди продажу.
П’ятирічний строк для приватного продажу польського житла
За загальним правилом приватний продаж нерухомості підпадає під відповідний PIT, якщо здійснений до завершення п’яти років, рахуючи від кінця календарного року придбання або збудування. Це не просто 60 місяців від дати підписання договору.
Якщо квартиру придбано в травні 2020 року, п’ятирічний строк завершується 31 грудня 2025 року. Звичайний приватний продаж від 1 січня 2026 року вже не створює доходу за цією нормою. Продаж тієї самої квартири у 2025 році потребує іншого розрахунку.
Важлива саме належна юридична дата набуття. Аванс забудовнику, договір резервування та передання ключів не завжди є набуттям права власності. Перевіряйте нотаріальні документи, а не дату першого платежу.
Для спадщини п’ятирічний строк за відповідною нормою рахують із урахуванням придбання або збудування спадкодавцем. Для дарування, поділу спадщини понад належну частку та інших ситуацій правила можуть відрізнятися. Не переносіть спосіб підрахунку спадщини на квартиру, подаровану батьками.
Коли потрібний PIT-39
Якщо приватний продаж підлягає цьому розрахунку, застосовується PIT-39 і ставка 19% до оподатковуваного доходу. Декларація може бути потрібна також за відсутності податку, наприклад при збитку або використанні житлового звільнення.
Виручка, дохід і сума, що залишилася після погашення іпотеки, — різні величини. Виручку визначають за правилами продажу, з урахуванням належних витрат самого відчуження. Потім віднімають допустимі витрати придбання та інші передбачені законом суми.
Якщо ціна без обґрунтування істотно відрізняється від ринкової, податкова може її перевірити. Низька сума в договорі не є надійним способом зменшити основу. Загальні правила та приклади наведені в інструкції MF про продаж нерухомості.
Які документи підтверджують витрати
Збережіть договір придбання, підтвердження ціни та супутніх платежів, документи про продаж, фактури на допустимі поліпшення. Витрати на ремонт оцінюють за їхнім характером: не кожна покупка для квартири автоматично збільшувала її податкову вартість.
Для спадкового або подарованого житла не можна без перевірки записати ринкову вартість із документа як власну ціну придбання. Закон передбачає окремі правила для безоплатного набуття, витрат спадкодавця, сплаченого податку та певних спадкових обтяжень.
Умовний приклад: виручка після допустимих витрат продажу становить 600 000 zł, а належно підтверджені податкові витрати — 450 000 zł. Дохід дорівнює 150 000 zł. Без житлової пільги та інших особливостей податок становить 28 500 zł.
Житлова пільга: витрачають виручку, а не тільки прибуток
Звільнення пов’язане з використанням виручки на власні житлові цілі у визначений строк. За загальним правилом витрати мають бути понесені від дня продажу й не пізніше трьох років від кінця податкового року, у якому він відбувся. Для продажу у 2026 році звичайний строк завершується 31 грудня 2029 року.
Звільнений дохід визначають пропорційно: дохід × допустимі житлові витрати ÷ виручка. Якщо з попереднього прикладу на власні житлові цілі належно витрачено 300 000 zł із 600 000 zł виручки, звільняється половина доходу — 75 000 zł. Решта 75 000 zł дає 14 250 zł податку за ставкою 19%.
Витрачання лише 150 000 zł прибутку не означало б автоматичного повного звільнення. Для повного звільнення потрібне відповідне використання всієї виручки, що входить до пропорції, за дотримання інших вимог.
Власні житлові цілі охоплюють визначені законом види придбання, будівництва, ремонту та відповідного погашення кредиту. Важлива мета забезпечити власні житлові потреби, а не просто придбати будь-який інвестиційний актив. Територіальні умови охоплюють Польщу та визначені держави ЄС, ЄЕЗ або Швейцарію; звичайна купівля житла в Україні не входить до цього переліку.
Продаж квартири в Україні
Для польського резидента спочатку застосовують польсько-українську угоду. Її стаття 13 дозволяє оподаткування доходу від відчуження відповідної нерухомості в державі її розташування, а стаття 24 передбачає для такого доходу польське звільнення. Це не та сама схема зарахування, що для дивідендів і відсотків.
За звичайного приватного продажу квартири, розташованої в Україні, відповідний дохід тому, як правило, не створює польського PIT-39 лише через польське резидентство продавця. Право України оподатковувати та фактичний український податок потрібно перевірити за українськими правилами.
Не варто спочатку нараховувати польські 19%, а потім «рятувати» розрахунок польською житловою пільгою, якщо дохід уже звільнений за угодою. І не потрібно вважати переказ виручки з українського на власний польський рахунок другим продажем. Перевірена підстава — статті 13 і 24 угоди з урахуванням MLI.
Збережіть український договір, документ про придбання чи спадщину, підтвердження податків і банківський ланцюг. Відсутність польського PIT із продажу не скасовує можливості запиту про походження коштів. Для інших держав не переносіть український метод автоматично: їхні угоди можуть відрізнятися.
Подання та подальша перевірка пільги
PIT-39, коли він потрібний, подають від 15 лютого до 30 квітня наступного року та сплачують належний податок у загальний строк. Збережіть UPO і власний розрахунок. Передбачену житлову пільгу потрібно підтвердити фактичним виконанням умов у строк.
Якщо задекларована пільга згодом не підтвердилася або допустимі витрати виявилися меншими, перевірте корекцію PIT-39, доплату й відсотки. Початкова декларація про намір придбати житло не робить звільнення остаточним. Деталі визначають статті 10, 21 та 30e закону про PIT.
Якщо гроші від продажу підуть на інше житло, до бюджету додайте податки при купівлі квартири. Житлова пільга продавця та звільнення покупця від PCC мають різні умови.
Можна читати далі
- Доходи з України в польському розрахунку — відмінності між видами доходу.
- Переказ власних заощаджень — документи про походження грошей.
Денис Галандзовський — український автор, медійний коментатор і digital creator, який спеціалізується на темі українців за кордоном.