Зламалася пральна машина, перестав закриватися кран або з’явилася волога на стіні. Перше запитання орендаря — кому телефонувати й хто оплатить роботу. Відповідь залежить від причини несправності, виду ремонту та умов договору. Правило «все у квартирі ремонтує власник» у Польщі не працює.
Водночас наявність у договорі слова «ремонт» не означає, що орендар має власним коштом усувати будь-яку проблему будинку. Варто розділити звичайне обслуговування, необхідні роботи для придатності житла, шкоду з вини мешканця й поліпшення, які він робить за власним бажанням.
З чого починається розподіл обов’язків
За статтею 662 Цивільного кодексу Польщі орендодавець має передати річ у стані, придатному для погодженого користування, і підтримувати цей стан під час оренди. Дрібні витрати, пов’язані зі звичайним користуванням, покладаються на орендаря. Для житла детальніший розподіл містять статті 6a і 6b закону про захист прав орендарів.
Важливе уточнення для приватних квартир: стаття 6f дозволяє сторонам інакше визначити права та обов’язки зі статей 6a–6e. Тому перед замовленням майстра відкрийте договір і додатки. Для najem okazjonalny та інших спеціальних конструкцій окремо перевіряють, які положення закону застосовуються.
Навіть докладний договір не підказує причину поломки. Несправний холодильник міг зноситися з віком, постраждати через неправильне користування або мати дефект ще до заселення. Висновок сервісу та початковий опис обладнання часто важливіші за суперечку, кому зазвичай належить ремонтувати техніку.
Дрібний ремонт, аварія та пошкодження — різні ситуації
| Ситуація | Що перевірити до оплати |
|---|---|
| Невелика несправність через звичайне користування | Чи належить робота до дрібного ремонту або обслуговування орендаря за законом і договором |
| Зношений елемент або велика несправність | Чий це обов’язок за договором, який висновок майстра та чи потрібна заміна |
| Шкода через дії мешканця | Причину, обсяг шкоди та обґрунтовану вартість її усунення |
| Небезпечна аварія | Як зупинити загрозу, кого викликати та як негайно повідомити власника |
| Оновлення інтер’єру за бажанням орендаря | Попередню згоду та письмові умови розрахунку за поліпшення |
До дрібних витрат Цивільний кодекс відносить, зокрема, невеликі ремонти підлоги, дверей, вікон, окремі малярні роботи та дрібний ремонт установок і обладнання для користування світлом, опаленням і водою. Спеціальний житловий закон містить власний перелік. Тому ціна послуги сама по собі не є юридичним критерієм: немає універсального порогу у злотих, нижче якого завжди платить орендар.
Нормальний знос слід відрізняти від пошкодження через неправильне користування. Водночас правило про знос не скасовує всіх обов’язків орендаря щодо обслуговування чи погодженого відновлення стану. Під час спору про гроші при виїзді допоможе матеріал про допустимі відрахування з кауції.
Як повідомити про несправність
Орендар повинен без зволікання повідомляти про ремонт, який покладається на орендодавця. У повідомленні опишіть, що не працює, коли це виявили і як проблема впливає на користування квартирою. Додайте фото або відео та запропонуйте час доступу для огляду.
Замість «у ванній знову все погано» краще написати: «під час відкривання крана вода витікає зі з’єднання під умивальником; вентиль перекрито; потрібний огляд сантехніка». Такий опис допоможе швидше замовити потрібну роботу й пізніше відновити хронологію.
За аварійної загрози життю, здоров’ю або майну першою дією є безпека та звернення до належної аварійної служби. Не чекайте листування, якщо є запах газу чи активне затоплення. Самостійне втручання в небезпечні установки може погіршити ситуацію. Паралельно збережіть підтвердження повідомлення власнику та документи аварійного виїзду.
Коли можна організувати ремонт коштом власника
Стаття 663 Цивільного кодексу передбачає конкретну послідовність. Якщо річ потребує ремонту, що покладається на власника, і без нього непридатна для погодженого користування, орендар може визначити відповідний строк на виконання. Після безрезультатного спливу цього строку необхідний ремонт можна провести коштом орендодавця.
Докладніше дивіться в матеріалі «Пліснява, холод або аварія в орендованій квартирі».
Отже, цей механізм не означає «купую нову техніку на власний вибір і надсилаю чек». Потрібно обґрунтувати сам обов’язок власника, необхідність роботи, належний строк і розумний обсяг витрат. Для несправності, яку можна полагодити, дорога заміна на кращу модель може викликати окремий спір.
Найпростіше до замовлення погодити письмово діагностику, кошторис, виконавця та спосіб оплати. Якщо домовилися про зменшення наступного платежу, зафіксуйте точну суму і місяць. Одностороннє утримання довільної суми з оренди не варто сприймати як автоматичний наслідок наявності рахунку від майстра.
Збережіть первинне повідомлення, відповідь, установлену дату, висновок сервісу, рахунок і підтвердження оплати. У спорі саме цей набір показує, що сталося та чому ви витратили гроші.
Якщо квартирою неможливо нормально користуватися
Недолік, який обмежує придатність для погодженого користування, може давати право вимагати відповідного зменшення орендної плати за час його існування. Стаття 664 пов’язує права з конкретними умовами, зокрема характером дефекту та обізнаністю орендаря при укладенні договору. Зменшення не визначається універсальним відсотком за кожен день несправності.
Для серйозних дефектів можливе припинення оренди без звичайного строку повідомлення за встановлених законом обставин. Окрема стаття 682 стосується недоліків житла, які загрожують здоров’ю. Вона може застосовуватися навіть тоді, коли орендар знав про них на початку.
Волога на стіні потребує встановлення причини: проблема будівлі, протікання чи спосіб користування приміщенням можуть вести до різних висновків. Фото плями корисне, але не завжди доводить походження та небезпечність. Якщо плануєте виїхати через дефект, зіставте докази з умовами дострокового припинення оренди.
Поліпшення квартири краще погоджувати окремо
Нова фарба іншого кольору, додаткова шафа чи заміна справного змішувача на дорожчий — не обов’язково необхідний ремонт. Погодьте, чи можна виконати роботу, чи компенсує власник витрати та що відбудеться при виїзді. Загальна фраза «робіть, як вам зручно» не встановлює ціну майбутнього відшкодування.
У письмовій домовленості доречно вказати матеріали, граничну суму, підтвердження витрат і долю встановлених речей. Так само варто погодити потребу повернути попередній стан. Ці питання легше врегулювати до ремонту, ніж у день передання ключів.
Поширені запитання
Чи завжди пральну машину ремонтує власник?
Ні. Потрібно перевірити договір, причину несправності та характер робіт. Поломка від зносу й пошкодження через неправильне користування — різні випадки.
Чи можу я сам відняти рахунок майстра з оренди?
Не автоматично. Найкраще мати погодження суми та способу розрахунку. За відсутності домовленості потрібно оцінити правові підстави відшкодування і можливого зарахування вимог.
Чи потрібно погоджувати фарбування?
Перевірте обов’язки з договору та погодьте зміни, особливо колір і розрахунок витрат. Звичайне відновлення стану й поліпшення за власним бажанням не завжди мають однакові наслідки.
Можна читати далі
- Як безпечно орендувати квартиру в Польщі
- Що робити, якщо не повертають кауцію
- Як розірвати договір оренди квартири
- Що записати у протоколі передання квартири
- Чи може орендодавець заходити у квартиру без згоди
Денис Галандзовський — український автор, медійний коментатор і digital creator, який спеціалізується на темі українців за кордоном.