Право власності на квартиру не означає необмеженого права заходити до неї під час оренди. Якщо власник має запасний ключ, це ще не дозвіл відчиняти двері, коли йому зручно. Водночас орендар повинен забезпечувати доступ у передбачених законом випадках — зокрема для усунення аварії та погодженого технічного огляду.
Найважливіше розрізняти звичайний візит, необхідний огляд і ситуацію, коли зволікання завдає шкоди. Від цього залежить, чи потрібно узгоджувати час і хто має бути присутнім при вході без орендаря.
Звичайний візит потребує домовленості
Орендар отримує право користуватися житлом. Захист такого користування передбачає, зокрема, стаття 690 Цивільного кодексу, а правила захисту володіння забороняють самовільне порушення. Тому фраза «це моя квартира» не є самостійним поясненням будь-якого входу.
Для побутових питань, передання документа чи розмови про продовження оренди домовтеся про час. Можна відповісти, що запропонована година не підходить, і запропонувати іншу. При цьому варто не зводити комунікацію до загальної заборони всіх відвідувань: для частини робіт закон установлює обов’язок надати доступ.
Якщо ви дозволяєте власнику зайти під час вашої відсутності, узгодьте конкретну мету, дату й учасників. Дозвіл сантехніку у вівторок не обов’язково означає постійний дозвіл оглядати квартиру без попередження.
Коли потрібно впустити для огляду або ремонту
Стаття 10 частина 3 закону про захист прав орендарів передбачає доступ після попереднього погодження строку. Йдеться про періодичний, а в особливо обґрунтованих випадках — позаплановий огляд технічного стану та обладнання, визначення й виконання необхідних робіт, а також замінне виконання власником робіт, які обтяжують орендаря.
Погодження часу має практичне значення: ви повинні знати, коли прийде фахівець, що він перевірятиме і скільки приблизно триватиме робота. Якщо не можете бути присутні, можна узгодити участь довіреної особи або інший прийнятний спосіб доступу.
Необґрунтована відмова від потрібного технічного огляду може створити проблеми з виконанням обов’язків орендаря. Але повідомлення «завтра зайду перевірити, як ви живете» ще не показує, що йдеться саме про передбачену законом технічну дію.
Попросіть пояснити предмет огляду. Якщо це перевірка установки, з’ясуйте, хто її виконуватиме та які приміщення потрібні для роботи. Огляд справності обладнання не дає необмеженого права переглядати особисті документи, шафи чи фотографувати приватні речі.
Аварія: коли вхід можливий без вашої згоди
Якщо аварія вже завдає шкоди або безпосередньо загрожує її виникненням, орендар повинен невідкладно надати квартиру для усунення проблеми. Типовий приклад — активне протікання води до сусідів. Для такої ситуації очікування зручного візиту через кілька днів не підходить.
За відсутності орендаря або його відмови закон дозволяє власнику увійти у присутності працівника поліції або муніципальної варти, а якщо потрібна допомога пожежної служби — також за її участі. Це спеціальний порядок, а не загальний дозвіл на самостійне відчинення будь-якої квартири під приводом перевірки.
Якщо житло відкрили без орендаря чи повнолітньої особи, яка постійно з ним проживає, власник має забезпечити збереження квартири й речей до прибуття мешканця. Про ці дії складають протокол. Після події попросіть його копію, відомості про причину входу та виконані роботи.
Розмова про майбутній ремонт або бажання показати житло покупцю не перетворюється на аварію. Водночас за реальною небезпекою не варто сперечатися на порозі замість виклику потрібних служб.
Запасний ключ і пункт про «контроль квартири»
У договорі може бути передбачено, що власник зберігає комплект ключів. Це варто розділити з умовами їх використання: хто має доступ, за яких обставин, як повідомляють орендаря та що відбувається після аварійного відкриття.
Докладніше дивіться в матеріалі «Виселення орендаря в Польщі».
Пункт про право перевіряти стан квартири слід читати разом із нормами про погодження строку й захист користування. Заздалегідь запропонуйте конкретний порядок: повідомлення погодженим каналом, узгодження часу, присутність орендаря або його представника. У законі немає одного універсального правила, що для кожного можливого візиту достатньо саме 24 чи 48 годин попередження.
Не слід також автоматично радити кожному орендарю замінити замки. Можливість і наслідки такої дії залежать від договору та обставин. Якщо проблема полягає в повторних самовільних входах, спочатку зафіксуйте їх і оберіть спосіб захисту, який не створить нових суперечок щодо необхідного доступу та повернення житла.
Показ квартири покупцям або новим орендарям
Перевірте договірні умови показів і домовтеся про прийнятні проміжки часу. Оголошення про продаж саме по собі не дає покупцям права приходити без узгодження. Можна запропонувати кілька зручних вікон на тиждень, щоб не перебудовувати щодня свій графік.
Окремо погоджуйте фотографування для оголошення. Кадри з сімейними фото, листами, документами чи іншими особистими речами створюють питання приватності, яких немає в простому огляді порожньої кімнати. Перед зйомкою можна прибрати такі речі та визначити, які кадри планують використовувати.
Якщо огляди відбуваються перед вашим виїздом, вони не змінюють погоджену дату завершення оренди. Її визначають за договором або домовленістю про припинення найму.
Що робити після входу без погодження
Запишіть дату, час, хто був присутній і як ви дізналися про вхід. Збережіть повідомлення власника, фотографії пошкодженого замка або інші доступні підтвердження. Письмово попросіть пояснити підставу входу та надалі дотримуватися погодженого порядку.
За погроз, насильства чи безпосередньої небезпеки звертайтеся до поліції або екстрених служб. Правову кваліфікацію конкретних дій визначають за обставинами; не кожна спірна домовленість про час візиту автоматично є кримінальним правопорушенням.
Для самовільного порушення володіння Цивільний кодекс передбачає вимогу відновити попередній стан і припинити порушення. Стаття 344 встановлює річний строк для заявлення цієї вимоги від моменту порушення. Якщо вас фактично позбавили доступу до житла, правову допомогу краще шукати одразу, а не чекати завершення оренди.
Поширені запитання
Чи може власник зайти, бо має свій ключ?
Саме володіння ключем не дає необмеженого права входу. Потрібна належна підстава: погоджений доступ або передбачена законом ситуація.
Чи можу я відмовитися від перевірки газової установки?
Потрібні технічні огляди не слід блокувати. Узгодьте час і порядок доступу, перевірте мету та особу фахівця.
Чи інші правила для najem okazjonalny?
Стаття 19e зберігає застосування частин 1–3 статті 10 і для цього виду найму. Тобто правила аварійного та погодженого технічного доступу залишаються важливими.
Можна читати далі
- Як безпечно орендувати квартиру в Польщі
- Що робити, якщо не повертають кауцію
- Як розірвати договір оренди квартири
- Хто оплачує ремонт орендованої квартири
Денис Галандзовський — український автор, медійний коментатор і digital creator, який спеціалізується на темі українців за кордоном.