З приватної оренди житла в Польщі сплачують ryczałt: 8,5% надходжень у межах річного порога та 12,5% із перевищення. Річний розрахунок подають у PIT-28. Для власника головне правильно відділити орендну плату від інших грошей, які проходять через його рахунок: комунальних платежів, застави чи повернень.
Житло в Україні потребує окремого розрахунку з урахуванням резидентства та податкової угоди. Сам факт, що власник переїхав до Польщі або отримує оренду на польську картку, не дає підстав автоматично нарахувати на всі ці гроші польські 8,5%.
Із переказу орендаря не завжди оподатковується вся сума
Розгляньмо умовний договір: власникові належить 3200 злотих орендної плати, ще 800 злотих орендар передає на оплату будинку та комунальних послуг. У договорі ці витрати покладено на орендаря, а власник лише переказує отримані кошти далі.
За таких умов орендне надходження становить 3200 злотих. За ставки 8,5% податок із цієї суми — 272 злотих. Усі 4000 злотих із банківської виписки не стають автоматично базою для ryczałt.
Умова договору тут суттєва. Якщо в ньому записана одна сума орендної плати, не можна просто відняти з неї приблизні витрати на воду та опалення у власних записах. Міністерство фінансів пояснює, коли платежі, які несе орендар, не є надходженням власника. Значення має обов’язок за договором; кошти орендар може сплачувати безпосередньо постачальнику або передавати через вас.
Поворотна застава — kaucja — при отриманні зазвичай також не є орендною платою. Вона залишається забезпеченням, яке за умовами договору треба повернути. Якщо згодом частину застави зарахують у погашення боргу за оренду, підстава отримання цієї суми зміниться. Утримання за пошкодження житла оцінюють окремо.
Запізнілий платіж, ремонт і річний поріг
У приватному наймі грошове надходження виникає, коли кошти отримані або поставлені у ваше розпорядження. Наприклад, якщо орендар не заплатив у травні, а погасив борг у липні, цей платіж враховують за липень. Наявність боргу за договором сама по собі ще не означає отриманого надходження.
З 2023 року для приватної оренди поза бізнесом застосовують ryczałt. Він розраховується з надходжень, тому витрати на новий холодильник, ремонт чи кредит не можна списати як звичайні витрати отримання доходу. Передбачені законом особисті відрахування розглядають за власними умовами.
Звичайний річний поріг ставки 8,5% — 100 000 злотих. Його не отримують заново для кожної квартири. Якщо одна людина здає кілька об’єктів, відповідні надходження її приватного найму підсумовують.
Наприклад, за 120 000 злотих таких надходжень перші 100 000 дають 8500 злотих податку. Із решти 20 000 за ставкою 12,5% виходить 2500. Разом — 11 000 злотих, якщо немає інших обставин, що змінюють розрахунок. Вища ставка застосовується лише до перевищення.
Оренда спільної квартири подружжя
Коли квартира входить до спільного майна подружжя, за загальним правилом кожен із партнерів розраховує половину надходжень. Отже, обоє мають свою частину податку та власний річний PIT-28. Те, що орендар надсилає всю суму на рахунок одного з вас, саме по собі цього порядку не змінює.
Можна обрати розрахунок усієї суми одним із подружжя. Для цього подають письмову заяву до податкової: до 20-го числа місяця після місяця першого орендного надходження за рік. Якщо перше надходження отримано в грудні, строк — до кінця року.
Наприклад, коли вперше за рік отримали орендну плату в серпні, орієнтиром буде 20 вересня з урахуванням законного перенесення вихідного дня. Заяву, подану належним чином, не потрібно поновлювати щороку: вибір діє й надалі, доки від нього не відмовляться за встановленим порядком.
За такого розрахунку одним із подружжя спеціальний поріг переходу на 12,5% становить 200 000 злотих. Це правило пов’язане з умовами подружнього розрахунку. Один лише шлюб не дозволяє довільно об’єднати особисту оренду партнерів із роздільним майном.
Протягом року — платежі, після року — PIT-28
За щомісячного порядку податок сплачують до 20-го числа наступного місяця. За грудень — до 20 січня наступного року. Квартальний порядок має окремі умови застосування. Коли граничний день припадає на вихідний або встановлене законом свято, строк переноситься за податковими правилами.
Для поточного платежу з орендного ryczałt використовується символ PPE та ваш податковий мікрорахунок. У призначенні має бути правильний період. Символ PIT-28 стосується розрахунку за річною декларацією.
Саму декларацію подають із 15 лютого до 30 квітня наступного року. Для надходжень 2026 року це розрахунок у 2027 році. Восени чи взимку не потрібно чекати на появу річної форми, щоб заплатити вже належний поточний податок.
Для контролю платежів зручно вести звичайний реєстр: дата отримання, період оренди, сума для власника, окремі витрати орендаря й застава. З нього буде видно, за який місяць заплачено із запізненням, а де в банківській виписці лежить поворотна кауція. Збережіть також підтвердження внесених PPE.
Якщо ви живете в Польщі, а квартира залишилася в Україні
Спершу визначають податкове резидентство власника. Далі, для польського резидента з українською нерухомістю, застосовують статті 6 і 24 польсько-української податкової угоди. Україна має право оподатковувати дохід від розташованої в ній нерухомості, а Польща застосовує передбачене угодою звільнення з урахуванням для прогресії.
На практиці звільнений дохід може впливати на ставку для інших надходжень у відповідному польському розрахунку. Закон про ryczałt відсилає до цих міжнародних правил у статті 12, частині 12. Тож, якщо здаєте житло і в Україні, і в Польщі, потрібно розглянути обидві частини приватного найму разом.
Водночас сама лише звільнена українська оренда не означає, що ви маєте сплатити з неї в Польщі звичайні 8,5%. Розрахунок «польський ryczałt мінус податок, сплачений в Україні» також не відповідає описаному методу. Дохід від українського житла не варто механічно додавати до зарплати у PIT-37: спершу визначають джерело доходу та форму його розрахунку.
Для підготовки потрібні договір, отримані суми з датами, відомості про платежі орендаря та документи щодо українського податку. Валютні суми зберігайте в оригіналі, щоб виконати потрібний перерахунок. Місце банківського рахунку, на який приходить оренда, не змінює місця розташування квартири.
Які зобов’язання лишаються поза цим розрахунком
Податок із приватного найму не охоплює всі платежі власника. За польську нерухомість може належати місцевий податок на нерухомість. Якщо квартиру продаєте, окремо перевіряють PIT-39 та строк володіння.
Іншої оцінки потребує короткострокове розміщення з додатковими послугами. Його фактична організація може мати значення для підприємницьких правил і VAT. Якщо обсяг роботи вже нагадує надання послуг проживання, одного напису «приватна оренда» в договорі буде недостатньо для вибору режиму.
Можна читати далі
- Доходи з України в польському розрахунку — інші категорії надходжень.
- Податкове резидентство українця — перший етап перевірки.
Денис Галандзовський — український автор, медійний коментатор і digital creator, який спеціалізується на темі українців за кордоном.