Квартира залишилася в Україні, орендар платить на українську картку, а власник уже живе в Німеччині. Через це дохід легко сприйняти як суто українську справу. Для німецької декларації важливі не країна рахунку й не валюта переказу, а податковий статус власника, місце нерухомості та результат оренди за календарний рік.
Якщо людина має місце проживання або звичайне місце перебування в Німеччині, німецький Finanzamt зазвичай очікує повну картину її доходів. Це випливає з § 1 Einkommensteuergesetz. Водночас угода між Німеччиною та Україною розподіляє право оподатковувати нерухомість окремо. Тому правильна відповідь майже ніколи не зводиться до фрази «податок уже сплачено в Україні».
Спочатку визначають рік і податковий статус
Орендний дохід перевіряють за кожен календарний рік окремо. Переїзд у середині року, збережена квартира в Німеччині або тривале проживання між двома країнами можуть змінити обсяг декларування. Німецьке поняття Wohnsitz пов’язане з житлом, яке людина зберігає й може використовувати; відповідне визначення містить § 8 Abgabenordnung. Звичайне перебування регулює § 9 AO.
Для спільного власника має значення його частка, а не вся орендна плата за квартиру. Якщо договір діяв лише частину року, доходи й частину витрат розподіляють за фактичним періодом. Коли власник певний час користувався житлом сам або безоплатно передавав його родичам, цей період не можна механічно прирівнювати до комерційної оренди.
Що дає чинна угода з Україною
Для нерухомості базове правило міститься у статті 6 чинної угоди: дохід від майна, розташованого в Україні, може оподатковуватися в Україні. Німецькомовний текст і закон про ратифікацію доступні на сторінці Федерального міністерства фінансів.
Для резидента Німеччини стаття 23 цієї угоди, як правило, передбачає звільнення такого українського доходу в Німеччині з можливим урахуванням для визначення ставки. Це називають Progressionsvorbehalt: дохід не обкладають удруге як звичайний німецький орендний прибуток, але він може підвищити ставку для доходів, що оподатковуються в Німеччині. Механізм прогресії в німецькому праві описує § 32b EStG.
У травні 2026 року держави підписали нову угоду, проте підписання саме по собі не замінює чинні правила. На окремій сторінці BMF зазначено, що для набрання чинності потрібні внутрішні процедури. У декларації слід застосовувати договір, чинний для відповідного податкового року, а не майбутню редакцію.
Українська сума не переноситься одним рядком
У Німеччині оренда належить до Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung за § 21 EStG. Finanzamt може попросити розрахунок результату за німецькими принципами, навіть коли Україна вже визначила власну базу. Тому сума з української декларації є доказом, але не завжди готовою цифрою для німецької форми.
| Елемент | Що фіксують | Типова помилка |
|---|---|---|
| Орендна плата | Фактичні надходження, дата, валюта, частка власника | Показувати лише чистий переказ після комісії |
| Комунальні суми | Хто їх отримав і хто реально сплатив постачальнику | Одночасно не включити дохід і заявити витрату |
| Ремонт і послуги | Призначення, рахунок, зв’язок з орендою | Змішати поточний ремонт із поліпшенням об’єкта |
| Кредит | Окремо проценти й погашення основної суми | Відняти весь платіж банку як витрату |
| Вартість будівлі | Документальна база для можливої амортизації | Амортизувати також вартість землі без поділу |
Для конвертації гривневих сум потрібен послідовний метод і пояснення. Це може бути курс на день операції або обґрунтований середній курс для регулярних однотипних платежів, якщо такий підхід прийнятний у конкретній справі. Не варто вибирати різні курси лише тому, що один із них дає менший результат.
Робоча відомість за об’єктом
Найнадійніше вести дві колонки паралельно. Перша відтворює українські документи: надходження, податки, квитанції та банківські виписки. Друга показує німецький розрахунок: валову оренду, пов’язані витрати, перерахунок у євро й частку власника. Така відомість одразу пояснює, чому підсумок не збігається з рухом на картці.
- Записати кожен платіж орендаря та період, за який він зроблений.
- Відділити заставу, якщо вона залишається поворотною, від справжньої орендної виручки.
- Додати витрати з датою, отримувачем і коротким зв’язком із квартирою.
- Позначити дні власного або безоплатного користування.
- Розрахувати свою частку й зберегти пояснення курсу гривні до євро.
Особливої уваги потребує застава. Поки власник зобов’язаний повернути її за договором, вона не тотожна орендній платі. Якщо частину застави остаточно утримано за борг або пошкодження, податкова оцінка змінюється в момент, коли сума перестає бути поворотною.
Які документи переконують Finanzamt
До папки варто включити право власності, договір оренди й додаткові угоди, банківські виписки, акти або рахунки за ремонт, підтвердження українського податку та короткий розрахунок німецькою. Якщо документ українською, переклад ключових рядків часто пришвидшує перевірку; вимога засвідченого перекладу залежить від запиту відомства.
Німецька практика не вимагає автоматично завантажувати кожен чек разом із декларацією. Податкова адміністрація Північного Рейну-Вестфалії пояснює принцип Belegvorhaltepflicht: більшість підтверджень зберігають і надсилають на вимогу, якщо немає окремої причини подати їх одразу. Це викладено в офіційній пам’ятці про документи.
Де найчастіше виникає ризик
- Готівка без реєстру. Відсутність банківського переказу не скасовує доходу, але ускладнює доказ дати й суми.
- Оренда родичам. Символічна ціна або безоплатне користування впливають на можливість повного відрахування витрат.
- Змішаний рахунок. На одну картку надходять оренда, повернення боргу й особисті перекази, а призначення не збережені.
- Податок замість доходу. У декларації показано лише суму сплаченого в Україні податку без розрахунку самого результату.
- Нова угода завчасно. До року застосували документ, який був підписаний, але ще не набрав чинності.
Маршрут подання без здогадок
У ELSTER обирають декларацію за потрібний рік і вносять іноземний результат у відповідний блок, а не маскують його під німецьку зарплату. Набір додатків залежить від програмного інтерфейсу та обставин, тому назву поля доцільно перевірити саме у формі за відповідний рік. Перелік електронних форм підтримує офіційний портал ELSTER.
Коли є кілька власників, значний ремонт, кредит, неповний рік резидентства або суперечливе трактування угоди, варто передати консультанту не стос документів, а готову хронологію й таблицю. Професійна перевірка тоді стосується конкретних розбіжностей, а не відновлення всієї історії з нуля.
Можна читати далі
- Як визначають податкове резидентство в Німеччині
- Як показувати українські доходи в німецькій декларації
- Податкова декларація в Німеччині: базовий порядок
Денис Галандзовський — український автор, медійний коментатор і digital creator, який спеціалізується на темі українців за кордоном.