За звичайної оренди житла фізичною особою в Угорщині податок SZJA становить 15% від оподатковуваного доходу. Це не завжди 15% від усіх грошей, отриманих від наймача: потрібно правильно врахувати витрати й комунальні платежі. Для цього виду орендного доходу соціальний податок szocho не нараховується.
Нижче йдеться про квартиру в Угорщині, яку здають у звичайну оренду. Короткострокове розміщення гостей, готельні послуги, паркувальні місця та квартира в Україні потребують окремої перевірки. У них можуть відрізнятися податки, ПДВ і реєстраційні обов’язки.
Порахуйте дохід, а не весь рух грошей
Зробіть помісячний облік: орендна плата, відшкодування витрат, комунальні суми та інші платежі. Поруч зберігайте договір і документи, які пояснюють кожну позицію. Запис «за квартиру» у банківській виписці може бути недостатнім для правильного поділу.
Окремо обліковуйте забезпечувальний депозит і його подальше використання або повернення. Якщо суму зарахували в оплату оренди, її податкове значення вже інше, ніж у коштів, які продовжують утримувати лише як поворотне забезпечення. Умови та фактичні операції повинні збігатися.
Основні правила для фізичних осіб містяться в брошурі NAV про оподаткування оренди нерухомості. Вона розділяє звичайну оренду та послуги розміщення, які не варто об’єднувати в один розрахунок.
Два способи врахувати витрати
Умовні витрати 10%
За цього способу оподатковуваний дохід становить 90% належних орендних надходжень. До отриманої бази застосовують 15% SZJA. Окремо додавати ще й фактичні витрати на ті самі надходження не можна.
Приклад без додаткових платежів: наймач платить 250 000 Ft на місяць. Умовні витрати — 25 000 Ft, оподатковуваний дохід — 225 000 Ft. Податок: 225 000 × 15% = 33 750 Ft. За дванадцять однакових місяців це 405 000 Ft до застосування можливих належних пільг.
Фактичні підтверджені витрати
За деталізованого обліку віднімають витрати, які дозволяє закон і які належно підтверджені. Потрібно перевіряти зв’язок з орендою, період і порядок віднесення. Вартість придбання квартири або погашення основної суми кредиту не можна просто записати як поточну витрату за місяць.
Окремі витрати враховуються через амортизацію за правилами, а не одноразово. Якщо квартира використовується також для себе або здається лише частину року, це може впливати на належну частину витрат.
Умовно, річні надходження становлять 3 000 000 Ft, а законні документовані витрати — 600 000 Ft. База дорівнює 2 400 000 Ft, податок — 360 000 Ft. Це на 45 000 Ft менше, ніж у наведеному розрахунку з 10% витрат. Різниця має сенс лише тоді, коли всі 600 000 Ft справді дозволено відняти.
Якщо маєте іншу самостійну діяльність, перевірте узгодженість обраного способу обліку для відповідних доходів. Не обирайте довільно вигідніший метод для кожного окремого платежу.
Комунальні платежі: точний розрахунок має значення
Суми за комунальні послуги, які перекладаються на наймача пропорційно його фактичному споживанню за належного розрахунку з постачальником, можуть не включатися до орендних надходжень. Потрібні документи, за якими видно саме такий спосіб відшкодування.
Фіксована сума «оренда разом з усіма рахунками» не дає такого самого результату. Якщо сторони домовилися про незмінну компенсацію комунальних витрат, ця частина зазвичай входить до надходжень, а витрати враховують за обраними правилами.
Плата за спільні витрати будинку — közös költség — також не прирівнюється автоматично до виключених комунальних сум. Навіть якщо в ній є водопостачання чи інші складові, правила щодо її включення потрібно врахувати окремо.
У договорі краще розділити орендну плату, комунальні розрахунки та спільні витрати. Це допомагає і для податку, і для пояснення наймачеві, за що він заплатив. Розмір податку залежить від фактичних умов, а не лише від назви переказу.
Хто сплачує аванс: власник чи наймач
Коли наймач — звичайна приватна особа, яка не виконує функції податкового платника kifizető, власник сам визначає та сплачує аванси SZJA. Загальний строк — до 12-го числа місяця після завершення кварталу з урахуванням правил перенесення неробочого дня.
Якщо орендарем є компанія або інший належний kifizető, він зазвичай визначає та утримує аванс. Власник передає заяву щодо витрат. Без відповідної заяви для авансового розрахунку беруть 90% надходжень; заявлені деталізовані витрати для цього утримання обмежуються 50% надходжень.
Ця межа авансу не означає, що річні законні фактичні витрати завжди обмежені половиною. Остаточний розрахунок роблять у декларації за правилами. Зберігайте довідки платника про утримання, щоб не сплатити той самий аванс повторно.
Підстави оподаткування доходу й обліку витрат встановлює угорський закон про SZJA. За наявності кількох квартир або зміни наймачів розділяйте облік так, щоб можна було відтворити кожен платіж.
Чи потрібен окремий adószám
У визначених випадках фізособа може здавати нерухомість без окремого номера adószám, використовуючи свій особистий податковий ідентифікатор. Це стосується ситуацій, коли одночасно виконуються встановлені умови: особа не є підприємцем у відповідному статусі, провадить лише належну звільнену від ПДВ оренду, не обрала її оподаткування ПДВ та не має підстав для обов’язкового європейського податкового номера.
Відсутність окремого adószám не звільняє від обліку й належного документа на отриману плату. Якщо додається інша діяльність, гараж, послуги розміщення або змінюється режим ПДВ, попередню відповідь потрібно переглянути.
Що внести в річну декларацію
Зіставте річні надходження, належні витрати, дохід і аванси. Проєкт eSZJA може не містити всіх сум, особливо коли наймачі — приватні особи. Відсутні дані потрібно додати; утримання компанією теж варто звірити з її довідкою.
Зберігайте договір, облік платежів, рахунки за витратами, комунальні розрахунки та підтвердження авансів. Якщо квартира в Україні, почніть з міжнародної угоди та місця розташування майна: угорську формулу для місцевої оренди не можна переносити на неї без цього кроку.
Можна читати далі
- Декларація eSZJA — внесення доходу від оренди.
- Доходи з України — якщо квартира розташована в Україні.
- Оренда житла в Угорщині — перевірка договору й платежів.
Денис Галандзовський — український автор, медійний коментатор і digital creator, який спеціалізується на темі українців за кордоном.