Повідомлення «з наступного місяця квартира дорожчає на 400 злотих» ще не дає відповіді, чи потрібно платити нову суму. Спочатку слід з’ясувати, що саме змінюється: винагорода власника за оренду, аванс за опалення чи інший платіж. Далі — який у вас договір і як оформлене підвищення.
Для звичайної житлової оренди закон установлює вимоги до форми, строків та частоти підвищень. У наймі okazjonalny та instytucjonalny діють спеціальні правила. Нижче наведено порядок перевірки, який допоможе не пропустити строк заперечення і не сплутати орендну плату з комунальним перерахунком.
Знайдіть у повідомленні предмет підвищення
Польське слово czynsz у побуті використовують і для плати власнику, і для рахунку від адміністрації будинку. Юридично це не одна й та сама категорія. Порівняйте старий і новий розрахунки рядок за рядком: скільки отримує власник, що перераховують за воду, тепло, відходи та інші послуги.
Підвищення незалежних від власника платежів за комунальні послуги не проходить за тією самою процедурою, що підвищення орендної плати. Зокрема, до нього не застосовують звичайні обмеження зі статті 8a. Водночас власник має надати письмовий розрахунок і причину збільшення таких платежів; сума повинна відповідати необхідним витратам на постачання.
Якщо повідомлення містить лише новий «загальний платіж», попросіть розбивку. Без неї неможливо перевірити, чи подорожчала оренда, чи змінився прогноз споживання. Різницю між складовими варто також звірити з умовами, які ви погодили під час укладення договору оренди.
Форма і строки для звичайної житлової оренди
За статтею 8a закону про захист прав орендарів власник змінює орендну плату, повідомляючи про припинення дії попереднього розміру — wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu. Це не те саме, що повідомлення про припинення всього договору.
Таке повідомлення потребує письмової форми під загрозою недійсності. Звичайне SMS чи непідписаний електронний лист не слід автоматично прирівнювати до письмової форми. Електронний документ із кваліфікованим електронним підписом оцінюється інакше, ніж повідомлення в месенджері.
Стандартний строк становить три місяці, якщо договір не передбачає довший. Припинення дії старої ставки відбувається на кінець календарного місяця. Наприклад, за належного вручення повідомлення у вересні та звичайного тримісячного строку нова ставка може почати діяти з 1 січня. Перевіряють саме дату отримання, а не лише дату, надруковану в листі.
Стаття 9 забороняє підвищувати плату частіше ніж раз на шість місяців, за винятком незалежних платежів. Цей період рахують від дня, коли попереднє підвищення набрало чинності. Тому для перевірки потрібні не тільки останній лист, а й попередня ставка та дата її застосування.
Що означає поріг 3% і коли вимагати обґрунтування
У законі йдеться про співвідношення річної орендної плати до відновної вартості квартири — wartość odtworzeniowa. Це не твердження, що орендну плату дозволено збільшувати максимум на 3%. Відновну вартість визначають із використанням площі та відповідного офіційного показника, а не ціни, за яку власник придбав житло.
Коли внаслідок підвищення річна плата перевищує 3% відновної вартості або підвищення відбувається вже понад цей рівень, застосовуються правила про його обґрунтованість. На письмову вимогу орендаря власник повинен протягом 14 днів від її отримання письмово повідомити причину і розрахунок. Недотримання цього обов’язку має передбачений законом наслідок — недійсність підвищення.
Проста відповідь «такі ціни на ринку» не дає можливості перевірити калькуляцію. Закон визначає критерії обґрунтованості, зокрема витрати й допустимі складові доходу власника. Підвищення, що сукупно за календарний рік не перевищує середньорічний індекс зростання споживчих цін за попередній календарний рік, закон визнає обґрунтованим. Проте це не скасовує вимог до належної процедури.
Щоб не помилитися із застосуванням порогу до конкретної квартири, попросіть указати площу, використаний показник відновної вартості, стару і нову річні суми. Якщо розрахунок спірний, передавайте юристу ці цифри разом із договором і повідомленням.
На реакцію може бути лише два місяці
У межах двох місяців від повідомлення про підвищення закон передбачає можливість письмово відмовитися його прийняти. Наслідком такої відмови є припинення правовідносин після спливу відповідного строку повідомлення. Це не спосіб безстроково залишитися у квартирі за старою ціною.
Інший варіант у передбачених статтею 8a випадках — оскаржити обґрунтованість підвищення в суді. Тягар доведення обґрунтованості покладається на власника. Звичайний лист із незгодою або проханням пояснити суму не замінює подання позову й сам по собі не зупиняє двомісячний строк.
За належного судового оскарження орендар сплачує попередню ставку до остаточного завершення справи. Якщо суд визнає підвищення обґрунтованим повністю або частково, різницю доведеться доплатити за період від дати, коли воно мало діяти. Тому доцільно відкладати спірну суму, навіть якщо поточний платіж залишається старим.
Для людини, яка вирішила переїхати, важливо погодити дату завершення та повернення квартири. Окремий матеріал пояснює припинення договору оренди в Польщі.
Якщо підписано najem okazjonalny або є індексація
Для належно оформленого й повідомленого податковій najem okazjonalny стаття 19c дозволяє підвищувати плату лише відповідно до договору. Механічно переносити сюди правило трьох місяців і шести місяців зі звичайної оренди не можна. Для найму instytucjonalny також перевіряють спеціальні норми та договір.
Окремо читайте умову про щорічну індексацію — waloryzacja. Вона може визначати індекс, дату та спосіб розрахунку. Перевірте, чи власник використав саме погоджений показник і чи не намагається двічі врахувати одне подорожчання. Дійсність конкретного механізму та його співвідношення із захисними нормами оцінюють за повним текстом договору.
Перш ніж погодитися на новий додаток, порівняйте не лише ціну. У ньому можуть одночасно змінювати строк, правила кауції чи дострокового виходу. Підписаний сторонами додаток і одностороннє підвищення — різні способи зміни відносин.
Поширені запитання
Чи можна просто не платити додаткову суму?
Без перевірки договору, форми повідомлення та доступного способу оскарження це ризиковано. Навіть належне судове оскарження може закінчитися обов’язком доплатити різницю.
Чи означає законний поріг, що підвищення на 10% заборонене?
Ні. Згадані в законі 3% стосуються річної плати відносно відновної вартості квартири. Законність конкретного підвищення залежить від інших умов і процедури.
Чи потрібно чекати три місяці для нового авансу за тепло?
Підвищення незалежних комунальних платежів має інший порядок. Вимагайте письмове обґрунтування та розрахунок, а не застосовуйте автоматично строк для орендної плати.
Можна читати далі
- Як безпечно орендувати квартиру в Польщі
- Що робити, якщо не повертають кауцію
- Як розірвати договір оренди квартири
- Як перевірити комунальні платежі та доплати за оренду
Денис Галандзовський — український автор, медійний коментатор і digital creator, який спеціалізується на темі українців за кордоном.