Власник погодився здати квартиру, але перед переданням ключів просить підписати najem okazjonalny, піти до нотаріуса й надати адресу, куди можна буде виїхати. Для українського орендаря найскладнішим часто стає саме останній документ. Проте він потрібний не в усіх випадках: для людей, які користуються тимчасовим захистом у Польщі, закон передбачає виняток.
Najem okazjonalny — особливий вид житлової оренди зі спрощеною процедурою примусового звільнення помешкання після припинення договору. Погоджуючись на нього, варто розуміти і комплект документів, і наслідки нотаріальної заяви. Загальні перевірки власника, квартири та платежів описані в матеріалі, як безпечно орендувати житло в Польщі. Тут розберемо саме оформлення цього договору.
Коли договір справді є najem okazjonalny
За статтею 19a закону про захист прав орендарів такий договір укладають на визначений строк, не довший ніж десять років. Орендодавець має бути фізичною особою, яка не веде підприємницької діяльності зі здавання житла в оренду. Для професійного орендного бізнесу існує інша конструкція — najem instytucjonalny.
Напис на першій сторінці сам по собі нічого не гарантує. Значення мають сторони, форма, додатки та виконання власником податкового обов’язку. Сам договір і зміни до нього потребують письмової форми під загрозою недійсності. Нотаріально оформляють передбачену законом заяву орендаря; посвідчувати весь текст договору як нотаріальний акт за загальним правилом не потрібно.
До підписання узгодьте строк, орендну плату, окремі платежі, кауцію, правила підвищення ціни та підстави дострокового виходу. У цьому виді оренди власник може підвищувати плату лише відповідно до умов договору. Тому нечітке речення про «зміну ціни за рішенням власника» заслуговує на увагу ще до переїзду.
Які документи готують за загальними правилами
Зазвичай до договору додають три документи. Перший — нотаріальна заява орендаря про підпорядкування виконанню та обов’язок звільнити й передати квартиру у строк, зазначений у належній вимозі власника. Другий — указання іншого житла, де орендар зможе проживати в разі виконання обов’язку виїхати. Третій — згода власника цього іншого житла або особи з відповідним правовим титулом прийняти орендаря та людей, які з ним проживають.
Для третього документа нотаріальне засвідчення підпису потрібне на вимогу орендодавця. Це інша дія, ніж нотаріальна заява самого орендаря. Через плутанину між ними люди іноді замовляють зайві послуги або приносять до канцелярії неповний комплект.
Якщо звичайне правило щодо запасного житла застосовується, адреса має бути реальною. Коли можливість проживати там втрачена, закон дає 21 день від отримання цієї інформації на вказання іншої адреси й надання потрібної згоди. Купівля формальної «адреси для нотаріуса» без справжньої можливості переїхати не розв’язує цю проблему.
Виняток для людей із тимчасовим захистом
Бенефіціар тимчасового захисту не повинен надавати запасну адресу та згоду особи, яка його прийме. Це прямо передбачає стаття 112e закону про надання іноземцям захисту в Польщі. Виняток охоплює також пов’язані правила про втрату можливості проживати за запасною адресою.
Українське громадянство і тимчасовий захист — різні юридичні обставини. Якщо людина перебуває в Польщі на іншій підставі й не користується таким захистом, застосування винятку не можна обґрунтувати лише паспортом. Перед записом до нотаріуса повідомте про свій статус і запитайте, яким документом канцелярія просить його підтвердити у вашій ситуації.
Нотаріальна заява орендаря про виконання залишається потрібною. Звільнення від запасної адреси не означає звільнення від усіх додатків. Для договорів, раніше укладених із застосуванням статті 69 спеціального закону про допомогу українцям, перехід до нового правила визначає стаття 51 закону від 23 січня 2026 року. Старий номер статті в документах не є самостійною підставою вважати весь договір недійсним.
Що з’ясувати в нотаріальній канцелярії
Надішліть проєкт договору заздалегідь. Канцелярія має знати, до якого помешкання і якого договору стосується заява, хто її підписує та чи застосовується виняток щодо адреси. Якщо польської недостатньо для розуміння правових наслідків, одразу обговоріть участь перекладача. Не варто розраховувати, що усного переказу від знайомого буде достатньо для конкретної нотаріальної дії.
Закон обмежує винагороду нотаріуса за саму заяву орендаря однією десятою мінімальної заробітної плати. Це не обов’язково повна сума рахунку: окремо можуть враховуватися ПДВ, виписи та переклад. Попросіть підрахувати загальну вартість і погодьте з власником, хто її сплачує.
Після візиту у вас має залишитися власний комплект: підписаний договір, належні додатки, підтвердження кауції та документ про передання квартири. Якщо власник залишає всі оригінали собі, заздалегідь узгодьте примірники або виписи, які отримаєте ви.
Що повинен зробити власник після початку оренди
Власник повідомляє про укладення договору керівника податкової інспекції за місцем свого проживання протягом 14 днів від початку оренди. На вимогу орендаря він повинен показати підтвердження повідомлення. Відсутність такого повідомлення впливає на застосування спеціальних правил, зокрема статей 19c і 19d; це не варто спрощувати до твердження «можна більше не платити».
Кауція за najem okazjonalny не може перевищувати шість місячних орендних плат, визначених за ставкою на день укладення договору. Повернення передбачене протягом місяця після звільнення квартири, за вирахуванням належних сум. Якщо виникне спір, порядок дій розібраний у статті про неповернення кауції в Польщі.
Чого нотаріальна заява не дозволяє орендодавцю
Вона не дає права самостійно змінити замки, винести речі чи вимкнути комунальні послуги, щоб змусити людину виїхати. Після закінчення або належного припинення договору закон передбачає письмову вимогу звільнити квартиру з офіційно засвідченим підписом власника та строком не менше семи днів від її вручення. Подальше примусове виконання потребує відповідної судової процедури й участі виконавця.
Для добровільного дострокового переїзду потрібні підстави, що випливають із договору або закону, чи домовленість сторін. Саме бажання виїхати наступного тижня не припиняє фінансових зобов’язань. Варіанти описані в інструкції, як розірвати договір оренди.
Поширені запитання
Чи потрібна запасна адреса кожному українцю?
Ні. Для бенефіціарів тимчасового захисту діє законний виняток. Для інших орендарів застосування загальних правил перевіряють за їхнім статусом, а не лише громадянством.
Чи замінює підписаний договір нотаріальну заяву?
Ні. У належно оформленому najem okazjonalny це окремий додаток. Виняток щодо запасної адреси його не скасовує.
Чи означає підпис у нотаріуса можливість виселення без процедури?
Ні. Він полегшує примусове виконання після припинення оренди, але не дозволяє власнику виселяти мешканців власноруч.
Можна читати далі
- Як безпечно орендувати квартиру в Польщі
- Що робити, якщо не повертають кауцію
- Як розірвати договір оренди квартири
- Як захистити свої права при оренді без письмового договору
Денис Галандзовський — український автор, медійний коментатор і digital creator, який спеціалізується на темі українців за кордоном.