Що робити, якщо орендодавець не повертає кауцію в Польщі?

Орендар передає ключі, власник оглядає квартиру й каже, що все гаразд. Минає тиждень, потім другий. На запитання про кауцію орендодавець спочатку відповідає, що чекає остаточні рахунки за комунальні послуги, а згодом узагалі перестає читати повідомлення.

Інший поширений варіант — власник надсилає коротке повідомлення: «Кауція пішла на прибирання і ремонт». Без фотографій, рахунків, переліку пошкоджень або пояснення, чому звичайне користування квартирою раптом коштує кілька тисяч злотих.

Якщо орендодавець не повертає кауцію в Польщі, орендар не зобов’язаний обмежуватися телефонними нагадуваннями. Після завершення передбаченого законом строку можна вимагати письмового розрахунку, нараховувати відсотки за прострочення і звертатися до суду з позовом про оплату.

Коротка відповідь: кауцію мають повернути протягом місяця

Польський закон передбачає, що кауція повертається протягом місяця від дня звільнення квартири. Орендодавець може відняти належні йому суми, пов’язані з орендою, але не може без пояснень залишити собі всю кауцію.

Основне правило міститься у статті 6 Закону Польщі про захист прав орендарів.

У практичній ситуації порядок дій виглядає так:

1. зафіксувати дату звільнення квартири та передачі ключів;
2. зібрати договір, підтвердження оплати кауції, фотографії та протокол передачі;
3. попросити орендодавця надати письмовий розрахунок;
4. після завершення місячного строку надіслати wezwanie do zapłaty;
5. у разі відмови подати pozew o zapłatę до цивільного суду.

Від якого дня рахувати місяць

Строк пов’язаний не лише з датою, написаною в договорі. Закон говорить про день звільнення приміщення — dzień opróżnienia lokalu.

Наприклад, договір закінчився 30 червня, але орендар залишив речі у квартирі й передав ключі лише 3 липня. У такій ситуації орендодавець може стверджувати, що фактичне звільнення відбулося 3 липня.

Тому важливо мати докази:

• протокол передачі квартири із зазначеною датою;
• підписане підтвердження отримання ключів;
• повідомлення орендодавця про прийняття квартири;
• фотографії порожнього приміщення;
• листування щодо часу зустрічі;
• показання людини, яка була присутня при передачі.

Якщо квартиру звільнили 31 липня, кауція повинна бути розрахована і повернута не пізніше 31 серпня. Від наступного дня може виникнути прострочення.

Сам запис у договорі про повернення кауції «після отримання всіх рахунків» не повинен перетворювати місячний строк на невизначене очікування. Якщо остаточний рахунок ще не надійшов, власник має пояснити розрахунок, а не просто утримувати всю суму без будь-якого строку.

Кауція не завжди повертається лише в номінальній сумі

У законі є правило про валоризацію кауції. Сума повернення розраховується з урахуванням розміру орендної плати, який діє на день повернення, та кількості місячних оплат, яким відповідала початкова кауція. Результат не повинен бути нижчим за фактично внесену суму.

Уявімо, що під час підписання договору місячна орендна плата становила 2 500 злотих і орендар заплатив кауцію в розмірі однієї місячної оплати. Перед закінченням оренди плата зросла до 3 000 злотих. За законодавчою формулою базова сума повернення може становити 3 000 злотих, а не початкові 2 500.

Після цього від розрахованої суми можуть бути відняті підтверджені борги або витрати, які справді покладаються на орендаря.

Правило валоризації стосується також najem okazjonalny та najem instytucjonalny. Однак конкретний розрахунок варто перевіряти разом із договором, змінами орендної плати й датою фактичного звільнення квартири.

Яку суму кауції взагалі може вимагати власник

Для звичайного договору житлової оренди кауція не може перевищувати дванадцятикратну місячну орендну плату, розраховану за ставкою на день укладення договору.

Для najem okazjonalny та najem instytucjonalny максимальна сума становить шестикратну місячну орендну плату.

На практиці приватні власники найчастіше просять суму, що дорівнює одній або двом місячним оплатам. Але навіть якщо кауція була значно меншою за законодавчу межу, правила її повернення все одно мають виконуватися.

Що орендодавець може відняти з кауції

Кауція забезпечує вимоги орендодавця, які виникли у зв’язку з орендою. Це означає, що від неї можуть бути відняті, зокрема:

• несплачена орендна плата;
• прострочені комунальні або експлуатаційні платежі, які за договором сплачував орендар;
• вартість усунення пошкоджень, спричинених орендарем;
• вартість відсутніх предметів, переданих разом із квартирою;
• обґрунтовані витрати на надзвичайне прибирання, якщо квартира була повернена у стані, який виходить за межі звичайного користування;
• для okazjonalny або instytucjonalny найму — передбачені законом витрати, пов’язані з виконанням обов’язку звільнити квартиру.

Наявність самого слова «пошкодження» у повідомленні власника нічого не доводить. Має бути зрозуміло, що саме пошкоджено, коли це сталося, у якому стані предмет був на початку оренди та скільки насправді коштує ремонт.

Якщо орендодавець утримує 1 500 злотих за ремонт стільниці, варто попросити:

• фотографії пошкодження;
• акт або протокол огляду;
• рахунок, кошторис чи підтвердження оплати ремонту;
• пояснення, чому потрібна повна заміна, а не локальний ремонт;
• інформацію про вік і попередній стан стільниці.

Власник не повинен отримувати за рахунок орендаря нову річ замість предмета, який до початку оренди вже був старим і зношеним. Водночас орендар не звільняється від відповідальності лише тому, що пошкоджена річ не була новою. Значення має реальна шкода і вартість її усунення.

За звичайне зношення кауцію утримувати не повинні

Стаття 675 польського Kodeksu cywilnego зобов’язує повернути орендовану річ у непогіршеному стані, але звільняє орендаря від відповідальності за зношення, яке є наслідком правильного користування.

Межа між зношенням і пошкодженням не завжди очевидна. Її оцінюють з урахуванням тривалості оренди, віку обладнання, стану квартири на початку та способу користування.

Фраза в договорі «орендар повинен повернути квартиру в ідеальному стані» не дає власнику права ігнорувати нормальне старіння матеріалів. Квартира, у якій люди жили два роки, не повинна виглядати так, наче в ній ніхто ніколи не мешкав.

Чи може власник утримати кауцію за фарбування стін

Не автоматично. Спочатку потрібно визначити причину фарбування.

Якщо стіни лише втратили свіжий вигляд унаслідок звичайного проживання, повне фарбування всієї квартири може бути частиною нормального оновлення житла між орендарями.

Інакше оцінюватиметься ситуація, коли на стінах залишилися великі малюнки, численні глибокі отвори, сильні забруднення, сліди неправильного куріння або інші пошкодження, яких не можна пояснити звичайним користуванням.

Навіть тоді власник повинен обґрунтувати суму. Написати «малювання — 2 000 злотих» значно простіше, ніж показати площу робіт, стан приміщення, рахунок за матеріали та оплату виконавця.

Чи можна утримувати всю кауцію через майбутні рахунки

Остаточні розрахунки за воду, опалення або електроенергію справді можуть надійти після виїзду орендаря. Але це не створює автоматичного права залишити всю кауцію на невизначений час.

Орендар може запропонувати власнику:

• показати останні показники лічильників;
• надати попередні рахунки та спосіб розрахунку;
• вказати конкретну суму, яку власник тимчасово вважає непогашеною;
• повернути безспірну частину кауції;
• після отримання остаточного рахунку провести окреме коригування.

Позиція «нічого не поверну, доки колись не прийдуть усі рахунки» є значно слабшою, ніж конкретний розрахунок із документами.

Які докази повинен зберегти орендар

У спорі про кауцію найкраще працює не один доказ, а послідовність документів від заселення до виїзду.

Договір оренди

Перевірте суму кауції, спосіб її повернення, розподіл обов’язків щодо ремонту, комунальних платежів і прибирання. Додайте всі анекси, особливо ті, якими змінювалася орендна плата.

Підтвердження передачі кауції

Найкращим доказом буде банківський переказ із призначенням kaucja za mieszkanie. Якщо гроші передавалися готівкою, доказом може бути розписка, положення договору про отримання суми, повідомлення власника або свідок передачі.

Початковий протокол

У ньому має бути опис обладнання, меблів, лічильників і вже наявних дефектів. Якщо протоколу немає, використовуйте фотографії, відео та листування з перших днів проживання.

Фотографії перед виїздом

Зніміть не лише загальний вигляд кімнат. Окремо зафіксуйте стіни, підлогу, техніку, сантехніку, меблі, вікна, показники лічильників і передані ключі.

Кінцевий протокол

У документі варто зазначити:

• дату і час передачі;
• стан кожного приміщення;
• показники лічильників;
• кількість повернутих ключів;
• зауваження орендодавця;
• суму й строк повернення кауції;
• підписи сторін.

Якщо власник відмовляється підписувати протокол, це не означає, що орендар утрачає право на кауцію. Надішліть власнику фотографії, показники лічильників та опис передачі електронною поштою або повідомленням. Добре, якщо при огляді була присутня ще одна людина.

Кому саме надсилати вимогу

Не завжди гроші потрібно вимагати від людини, яка показувала квартиру. Посередник з агенції міг лише організувати підписання договору, тоді як кауцію отримав власник.

Перевірте:

• хто вказаний у договорі як wynajmujący;
• на чий рахунок переказували кауцію;
• хто видав розписку;
• чи діяла агенція від власного імені або лише за довіреністю власника;
• хто за договором зобов’язаний провести фінальний розрахунок.

Позов до неправильної особи може закінчитися програшем, навіть якщо сама кауція справді не була повернена.

Спочатку попросіть письмовий розрахунок

До завершення місячного строку можна надіслати спокійне повідомлення без погроз:

Proszę o przesłanie rozliczenia kaucji wpłaconej na podstawie umowy najmu z dnia [data]. Lokal został opróżniony i przekazany w dniu [data]. Proszę o wskazanie kwoty podlegającej zwrotowi, ewentualnych potrąceń oraz dokumentów potwierdzających ich wysokość.

Українською це означає:

Прошу надіслати розрахунок кауції, сплаченої на підставі договору оренди від [дата]. Квартира була звільнена і передана [дата]. Прошу вказати суму повернення, можливі утримання та документи, що підтверджують їхній розмір.

Таке повідомлення може швидко показати, чи існує реальний спір. Іноді власник просто затягує оплату. В іншій ситуації він надсилає конкретний перелік пошкоджень, після чого сторони можуть порівняти фотографії та домовитися про часткове повернення.

Польський зразок wezwania do zapłaty

Якщо місяць минув, а грошей або переконливого розрахунку немає, надішліть офіційну вимогу. Найкраще — рекомендованим листом із підтвердженням вручення. Копію можна паралельно відправити електронною поштою.

[Miejscowość], dnia [data][Imię i nazwisko najemcy]
[Adres do korespondencji]
[E-mail / numer telefonu]

Do:
[Imię i nazwisko wynajmującego]
[Adres]

WEZWANIE DO ZWROTU KAUCJI

Wzywam do zapłaty kwoty [kwota] zł tytułem zwrotu kaucji wpłaconej na podstawie umowy najmu lokalu położonego przy [adres lokalu], zawartej w dniu [data].

Lokal został opróżniony, a klucze przekazane w dniu [data]. Zgodnie z art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu.

Do dnia sporządzenia niniejszego wezwania kaucja nie została zwrócona. Nie otrzymałem / nie otrzymałam również rozliczenia wskazującego podstawę i wysokość ewentualnych potrąceń.

Proszę o zapłatę kwoty [kwota] zł w terminie 7 dni od dnia doręczenia niniejszego wezwania na rachunek:

[numer rachunku bankowego]

W przypadku twierdzenia, że istnieją należności podlegające potrąceniu, proszę w tym samym terminie o przesłanie szczegółowego rozliczenia oraz dokumentów potwierdzających ich podstawę i wysokość.

Po bezskutecznym upływie terminu skieruję sprawę na drogę postępowania sądowego i będę dochodzić również odsetek ustawowych za opóźnienie oraz zwrotu kosztów procesu.

[własnoręczny podpis]

Załączniki:

1. kopia umowy najmu;
2. potwierdzenie wpłaty kaucji;
3. protokół zdawczo-odbiorczy lub potwierdzenie przekazania lokalu.

Не потрібно додавати до вимоги емоційні звинувачення або погрози поліцією. Значно сильніше працюють сума, дата, правова підстава, банківський рахунок і чіткий строк оплати.

Чи можна вимагати відсотки

Так. Якщо орендодавець не повернув належну суму вчасно, орендар може вимагати odsetki ustawowe za opóźnienie — законні відсотки за прострочення.

Їхній розмір може змінюватися, тому в позові не обов’язково вписувати конкретний відсоток. Вимога може звучати так:

Wnoszę o zasądzenie kwoty 3 000 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia [data] do dnia zapłaty.

Дату початку нарахування потрібно визначити правильно. Якщо місячний строк повернення вже чітко випливає із закону та дати звільнення квартири, прострочення може початися після завершення цього місяця. Якщо сама сума спірна або дата передачі не підтверджена, розрахунок краще перевірити з юристом.

Що робити, якщо власник не реагує на вимогу

Наступний крок — pozew o zapłatę, тобто позов про стягнення грошей. У типовій справі про невелику кауцію позов подають до районного суду, зазвичай за місцем проживання відповідача.

Знайти потрібний суд можна через офіційний сервіс пошуку польських судів.

У позові зазначають:

• назву суду;
• дані та адреси сторін;
• номер PESEL позивача, якщо він присвоєний;
• суму кауції;
• дату початку нарахування відсотків;
• опис договору та завершення оренди;
• дату звільнення квартири;
• інформацію про надіслану вимогу;
• перелік доказів;
• прохання повернути судові витрати.

До позову додають копії договору, переказу, протоколів, фотографій, листування, вимоги про оплату та підтвердження її вручення.

Скільки коштує позов про повернення кауції

Отже, позов про повернення кауції в розмірі 3 000 злотих за загальним правилом коштуватиме 200 злотих, а вимога на 5 000 злотих — 400 злотих. У позові можна просити стягнути сплачений збір із відповідача.

Ставку й банківський рахунок суду потрібно перевірити перед оплатою. Офіційні таблиці загальних зборів публікуються на сайтах польських судів.

Якщо орендар не може оплатити збір без шкоди для необхідного утримання себе та сім’ї, разом із позовом можна подати заяву про повне або часткове звільнення від судових витрат.

Чи обов’язково наймати адвоката

Ні. Позов про повернення визначеної суми кауції часто можна подати самостійно, особливо коли є договір, банківський переказ, протокол і фотографії.

Консультація юриста стає особливо корисною, якщо:

• власник вимагає від орендаря суму, більшу за кауцію;
• у квартирі справді виникли серйозні пошкодження;
• кауцію отримала агенція, а не власник;
• договір підписували кілька орендарів;
• орендодавець живе за межами Польщі;
• немає підтвердження оплати готівкової кауції;
• сторони підписали документ про повний фінальний розрахунок;
• невідомо, хто має бути відповідачем.

Перед судом можна скористатися державною безоплатною консультацією. Докладний порядок запису описаний у матеріалі про безкоштовну юридичну допомогу українцям у Польщі.

Якщо справа вже складна і самостійне представництво неможливе, перевірте також, як попросити суд призначити безкоштовного адвоката або юридичного радника.

Чи допоможе поліція повернути кауцію

Звичайна суперечка про розрахунок кауції є цивільною справою. Поліція не визначає, скільки коштує фарбування стін, чи правильно власник розрахував воду і яка частина кауції належить орендареві.

Сам факт, що орендодавець не повернув гроші, ще не означає шахрайство. Для кримінальної справи потрібні окремі обставини, які можуть свідчити про злочинний намір, а не лише невиконання договору.

Якщо власник просто не погоджується з вимогою або необґрунтовано утримує кауцію, основним шляхом буде письмова вимога, медіація та цивільний позов.

Помилки, які послаблюють позицію орендаря

• Передати ключі без документа, повідомлення або свідка.
• Не сфотографувати квартиру перед виїздом.
• Видалити листування з власником.
• Домовлятися лише телефоном і не підтверджувати розмову письмово.
• Самостійно зарахувати кауцію як оплату останнього місяця без згоди орендодавця.
• Підписати фінальний протокол із пошкодженнями, яких у квартирі не було.
• Погодитися з утриманням усієї суми, не попросивши розрахунок.
• Подати позов до агента, який не був стороною договору і не отримував гроші.
• Вимагати лише початкову номінальну суму, не перевіривши можливу валоризацію.

Особливо небезпечно залишати кауцію замість останньої орендної плати без письмової згоди власника. Кауція є забезпеченням, а не автоматичною оплатою останнього місяця. У результаті орендодавець може вимагати несплачену оренду окремо.

Короткі цитати автора

Суперечка про кауцію часто вирішується не тим, хто голосніше обурюється, а тим, хто має фотографії, протокол і підтвердження передачі ключів.

Орендодавець може відняти реальний борг або підтверджену шкоду. Фраза «квартира потребувала ремонту» ще не є фінансовим розрахунком.

Звичайне зношення квартири не можна перетворювати на безкоштовний ремонт коштом кожного наступного орендаря.

Кауція не повинна роками чекати остаточного рахунку за воду. Власник має назвати суму, показати розрахунок і повернути безспірну частину.

Поширені запитання

Через скільки часу власник повинен повернути кауцію?

Протягом одного місяця від дня фактичного звільнення квартири. Саме тому важливо підтвердити дату передачі приміщення і ключів.

Чи може договір передбачати два або три місяці очікування?

Закон установлює місячний строк повернення кауції після звільнення житлового приміщення. Положення договору, яке погіршує законодавчий захист орендаря, потребує окремої оцінки й не повинно автоматично сприйматися як чинне лише через наявність підпису.

Чи має власник надати рахунки за ремонт?

Якщо орендар оскаржує утримання, орендодавець повинен бути готовим пояснити підставу та розмір своєї вимоги. Фотографії, кошториси, рахунки й підтвердження оплати значно переконливіші за довільно названу суму.

Що робити, якщо не було протоколу передачі?

Використовуйте фотографії, відео, листування, показники лічильників, підтвердження повернення ключів і свідків. Відсутність протоколу ускладнює спір, але не позбавляє права вимагати гроші.

Чи можна повернути кауцію, якщо її передавали готівкою?

Так, але потрібно довести факт передачі. Допоможуть розписка, положення договору про отримання кауції, повідомлення власника, свідок або інші документи.

Чи можна вимагати більше, ніж було внесено?

Таке питання може виникнути через законодавчу валоризацію кауції. Якщо орендна плата зросла, сума повернення може бути вищою за початковий платіж. Розрахунок залежить від виду договору та співвідношення кауції до орендної плати.

Чи можна подати позов після виїзду з Польщі?

Сам виїзд не припиняє вимогу до орендодавця. Однак потрібно правильно визначити польський суд, адресу для листування та спосіб отримання документів. У міжнародній ситуації доцільна консультація юриста.

Чи може власник вимагати ще гроші понад кауцію?

Так, якщо він доведе, що борг або шкода перевищують розмір кауції. Орендар має право не погодитися з розрахунком і вимагати доказів кожної заявленої суми.

Чи варто погоджуватися на часткове повернення?

Отримання безспірної частини зазвичай вигідніше, ніж блокування всієї суми. Але перед підписанням документа перевірте, чи він не містить відмови від решти вимог або заяви про повний фінальний розрахунок.

Читайте також

• Безкоштовна юридична допомога українцям у Польщі. Як отримати?
• Як отримати безкоштовного адвоката в польському суді?
• Що робити, якщо польський роботодавець не виплачує зарплату?

Денис Галандзовський
український автор, медійний коментатор і digital creator, який спеціалізується на темі українців за кордоном