Квартира приносить 18 000 Kč на місяць, але ця цифра ще не є ні чистим прибутком, ні сумою податку. Частина платежу може бути орендою, частина — авансами за воду й опалення, а протягом року власник міг оплатити ремонт, страхування або відсотки. Податкова декларація починається не з калькулятора, а з розкладання банківських надходжень за їхнім змістом.
Для фізичної особи звичайний дохід від найму нерухомості найчастіше належить до § 9 чеського закону про податок на доходи. Проте короткострокове проживання з регулярними послугами може мати ознаки підприємництва. Назва оголошення чи договору сама по собі цього не вирішує.
Спочатку відокремлюють найм від послуги
За класичного найму власник передає квартиру для проживання, а орендар користується нею протягом погодженого строку. Прибирання між гостями, постійна зміна мешканців, постільна білизна, сніданки або інші готельні елементи можуть змінити податкову оцінку діяльності. Разова оренда кімнати і системне короткострокове розміщення — не тотожні ситуації.
Це важливо не лише для рядка декларації. Від класифікації можуть залежати živnost, соціальні та медичні внески й облік витрат. Якщо модель схожа на сервіс розміщення, її краще перевірити до подання, а не після запиту податкової.
У договорі одна сума, у таблиці — кілька
Практична таблиця за рік має окремо показувати nájemné, аванси за послуги, остаточний розрахунок, депозит і компенсації шкоди. Поворотна kauce при отриманні не є автоматично доходом власника. Якщо з неї згодом утримали борг або ремонт, треба зафіксувати дату, суму та підставу такого зарахування.
Не кожен платіж за комунальні послуги обліковується однаково. Значення має, чи власник лише збирає аванси з подальшим точним розрахунком, чи включив фіксовану суму в орендну плату. Договір, річне vyúčtování та рух коштів мають розповідати одну й ту саму історію.
Фактичні витрати або 30 відсотків
Для доходу за § 9 можна заявляти документально підтверджені фактичні витрати або застосувати паушальні витрати у розмірі 30% доходу. Для паушального способу діє верхня межа 600 000 Kč витрат за рік. Обирають один метод для відповідного виду доходу, а не найвигідніший варіант для кожної окремої квартири чи кожного місяця.
Фактичний метод може охоплювати витрати, пов’язані з отриманням і збереженням доходу, але зв’язок треба довести. Новий холодильник для орендованої квартири і меблі для власного помешкання не можна змішувати в одній папці. Для дорожчих активів можуть діяти правила амортизації, тому чек не завжди означає повне списання в рік купівлі.
Паушал не скасовує облік
Коли власник обрав 30%, йому не потрібно доводити кожну витрату чеком. Але записи про доходи, заборгованість і сам об’єкт оренди залишаються потрібними. Банківська виписка без пояснення переказів легко змішує орендну плату, повернення позики й депозит.
- Для кожного об’єкта зберігають договір і додатки.
- Щомісяця фіксують належну та фактично отриману орендну плату.
- Окремо позначають аванси на послуги й річні доплати або повернення.
- Документи про великі ремонти зберігають довше, якщо вони впливають на амортизацію чи наступні роки.
Чеська квартира не завжди означає лише чеський розрахунок
Нерезидент Чехії зазвичай усе одно вирішує питання чеського доходу від нерухомості, розташованої в Чехії. Податковий резидент, навпаки, має перевірити й інші світові доходи та застосовний міжнародний договір. Громадянство або тимчасовий захист не визначають резидентство автоматично.
Строки подання залежать від форми декларації та участі податкового радника. Для доходів за 2025 рік Фінансова адміністрація оприлюднила окреме нагадування зі строками 2026 року. Наступного року дати слід звіряти заново.
Можна читати далі
Для самої подачі стане у пригоді інструкція про декларацію через MOJE daně. Умови користування квартирою описані в путівнику про оренду житла в Чехії, а загальні правила — у матеріалі про чеські податки для українців.
Денис Галандзовський — український автор, медійний коментатор і digital creator, який спеціалізується на темі українців за кордоном.