У договорі за квартиру може одночасно стояти оренда 1 000 євро та застава 2 250 євро. Це не обов’язково помилка: Kaution рахують від базової оренди без визначених додаткових витрат. Якщо така оренда становить 750 євро, максимальна застава за загальним правилом дорівнює 2 250 євро.
Максимум три базові оренди — і право платити частинами
§551 BGB обмежує забезпечення трьома місячними орендами без Betriebskosten, зазначених як аванс або фіксована сума. Це верхня межа, а не обов’язок завжди платити саме три оренди. Сторони можуть погодити менше або не встановлювати застави.
Коли забезпечення вносять грошима, орендар має право на три рівні щомісячні платежі. Перший належить на початку оренди, наступні — разом із двома наступними орендними платежами. Умова, яка забирає це право на шкоду орендарю, не стає чинною лише через підпис у шаблоні.
Для умовної застави 2 250 євро це виглядає так:
| Коли | Частина застави | Що врахувати |
|---|---|---|
| Початок оренди | 750 євро | Окремо від орендної плати за житло |
| Наступний місячний платіж | 750 євро | Друга третина застави |
| Ще один місячний платіж | 750 євро | Остання третина застави |
Цей приклад не визначає ринкову оренду й не включає витрат на переїзд. Для власного розрахунку візьміть Nettokaltmiete зі свого Mietvertrag. Якщо до грошової застави додали ще поруку, загальний обсяг забезпечення потребує окремої перевірки.
Куди переказувати гроші й як вони мають зберігатися
Застава забезпечує можливі вимоги орендодавця за договором. Її потрібно обліковувати окремо, щоб після виїзду було зрозуміло, яку суму внесено, що з неї утримують і скільки належить повернути.
Одержувач та призначення платежу повинні відповідати домовленості. У переказі корисно вказати адресу квартири, слово Mietkaution і номер частини, якщо платите поетапно. Квитанцію про переказ зберігайте разом із договором; вона дозволить відокремити заставу від звичайної орендної плати.
За загальним правилом власник має розмістити грошову заставу окремо від свого майна, а дохід від такого зберігання належить орендарю й збільшує забезпечення. Закон допускає погодження іншої форми вкладення, але вимога відокремлення зберігається. Для студентських і молодіжних гуртожитків є спеціальний виняток щодо обов’язку нараховувати відсотки.
Якщо вам пропонують Kautionsversicherung або банківську гарантію, порівнюйте їх із внесенням власних грошей. Регулярний платіж за гарантію зазвичай є ціною послуги, а не накопиченням вашої застави. Умови продукту можуть передбачати повернення виплачених за вас сум, тому слово «страхування» не означає, що будь-який борг зникне.
Незвичний одержувач переказу, вимога сплатити за ключі до огляду чи тиск «гроші сьогодні, інакше квартира зникне» — причини зупинитися й з’ясувати повноваження людини. Фото паспорта або надісланий PDF договору не доводять, що вона справді може передати вам квартиру.
Якщо потрібна позика від Jobcenter
За відповідного права на допомогу витрати на Kaution можуть бути визнані після попереднього погодження. Зазвичай таку підтримку надають як позику, а не безповоротну виплату. Порядок для застави й витрат переїзду розрізняє §22, частина 6, SGB II: щодо застави важлива установа за місцем нового житла.
До звернення потрібні відомості про квартиру, оренду, розмір застави й обставини переїзду. Узгодження щомісячної оренди та позика на заставу — пов’язані, але не тотожні рішення. Не варто припускати, що схвалення одного автоматично покриває друге.
У рішенні про позику прочитайте порядок повернення та умови, що діятимуть після завершення оренди. Якщо згодом власник поверне заставу, це не обов’язково буде вільна сума для інших витрат: у сім’ї може залишатися борг перед установою. Документи за цією справою потрібні до повного розрахунку.
Виїзд: що підтверджує стан квартири
Повернення грошей починається з доказів, які виникли ще під час заселення. Старий протокол і фото допомагають відрізнити вже наявний дефект від нового пошкодження. При виїзді складіть актуальний протокол: кімнати, обладнання, лічильники, передані ключі та зауваження сторін.
Звичайний знос від погодженого користування сам по собі не є шкодою, за яку відповідає орендар. Це передбачає §538 BGB. Водночас конкретна зламана річ, втрачений ключ або чинний обов’язок із договору потребують окремої оцінки; назвати все «природним зносом» недостатньо.
Не підписуйте нечітке зобов’язання оплатити «всі ремонти», якщо немає переліку й погодженої підстави. Якщо сторони не згодні щодо дефекту, це можна відобразити в протоколі. Сам запис про пляму ще не повинен перетворюватися на безумовне визнання будь-якої майбутньої суми.
Коли повернуть Kaution і що робити із затримкою
Єдиної законодавчої дати «рівно через три» або «рівно через шість місяців» для всіх квартир немає. Власнику надається відповідний обставинам час для перевірки вимог і розрахунку. Якщо очікується доплата за Betriebskosten, він може утримати обґрунтовану частину забезпечення до відповідного розрахунку. Цей підхід пояснений у рішенні BGH VIII ZR 71/05.
Фраза «чекаємо комунальні» не пояснює автоматично утримання всієї суми. Попросіть розрахунок: яку частину й на які вимоги залишили, чи є вже визначені борги, коли очікують решту документів. Для авансів за додаткові витрати діє окремий строк звітності за §556 BGB, а не довільне безстрокове очікування.
У письмовому зверненні зазначте дату завершення оренди й передачі житла, внесену суму, актуальний IBAN та прохання надати розрахунок і повернути належний залишок. Якщо частина безспірна, можна порушити питання її окремого повернення. Власнику також потрібна ваша адреса для подальшої кореспонденції.
Заставою не слід самовільно замінювати останні орендні платежі. Це різні зобов’язання, і несплата може створити новий борг. Якщо відповіді чи обґрунтованого розрахунку немає, до Mieterverein або юриста краще принести весь комплект: договір, платежі, обидва протоколи, фото й листування.
Можна читати далі
- Оренда квартири в Німеччині: основні кроки
- Звернення до Jobcenter та підтвердження витрат
- Стартовий бюджет після переїзду
Денис Галандзовський — український автор, медійний коментатор і digital creator, який спеціалізується на темі українців за кордоном.